Ev Sahibinin Yasal Sorumlulukları: TBK Kapsamında Bakım, Vergi ve Ayıp Sorumluluğu

Ev sahibinin temel yükümlülüğü, taşınmazı kiracıya teslim ettiği andaki niteliklerini korumasını sağlamaktır. Hukuk sistemimizde bu durum, ev sahibinin "ayıba karşı sorumluluğu" olarak tanımlanır. Eğer evin çatısı akıyor, tesisatı sızdırıyor veya asansörü çalışmıyorsa; bu durum ev sahibinin sözleşmeye aykırı davrandığı anlamına gelir.

1. Yapısal Bakım ve Esaslı Onarım Borcu

Ev sahibi, taşınmazın "demirbaş" niteliğindeki tüm unsurlarından sorumludur. Bu harcamalar kiracıya yansıtılamaz.

Bina Altyapısı: çatı izolasyonu, ana su boruları, kanalizasyon bağlantıları ve elektrik tesisatındaki yapısal arızalar ev sahibine aittir.
Isınma Sistemleri: Kombinin ekonomik ömrünü tamamlaması veya apartman merkezi ısıtma sistemindeki büyük arızalar ev sahibi tarafından giderilir.
Dış Cephe ve Ortak Alan: Dış cephe boyası, mantolama ve asansör yenileme giderleri Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca mülk sahibinin borcudur.

2. Ayıba Karşı Sorumluluk ve Bedel İndirimi

Eğer taşınmazda kullanım kalitesini düşüren bir kusur (ayıp) meydana gelirse, ev sahibi bunu gidermekle yükümlüdür.

Ayıbın Giderilmesi: Kiracı, arızayı bildirdiğinde ev sahibi makul sürede tamir yaptırmalıdır.
Kira Bedelinden İndirim: Arıza giderilene kadar geçen sürede kiracı, evin kullanım değeri düştüğü için kira bedelinden hakkaniyetli bir indirim talep edebilir.
Mahsup Hakkı: Ev sahibi tamiri yaptırmazsa, kiracı mahkeme izniyle veya acil durumlarda kendiliğinden tamir yaptırıp fatura tutarını kiradan düşebilir.

3. Vergi, Sigorta ve Yan Giderler

TBK m. 303 uyarınca, kiralananla ilgili zorunlu giderler aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibine aittir:

Emlak Vergisi: Mülkün yıllık emlak vergisi mülk sahibi tarafından ödenir.
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Poliçe yenileme sorumluluğu ve maliyeti ev sahibindedir.
Demirbaş Fonu: Apartman aidatı içindeki "demirbaş fonu" veya "yatırım bütçesi" kalemleri doğrudan mülk sahibinin yükümlülüğüdür.

4. Konut Dokunulmazlığı ve Huzuru Koruma Borcu

Ev sahibi, mülkün sahibi olsa dahi kiracının zilyetliğine (fiili kullanımına) saygı duymalıdır.

İzinsiz Giriş Yasağı: Geçerli bir neden veya randevu olmaksızın eve girmek TCK m. 116 (Konut Dokunulmazlığı İhlali) suçunu oluşturabilir.
Satış Durumunda Gösterme: Ev satılacaksa, kiracı evi aday alıcılara göstermekle yükümlüdür; ancak ev sahibi bu ziyaretleri kiracının çalışma ve yaşam düzenini bozmayacak uygun saatlerde planlamalıdır.

5. Kira Artışı ve Yasal Sınırlar

Ev sahibi her yıl kira artışı yapma hakkına sahiptir, ancak bu hak mutlak değildir.

Yasal üst Sınır: Konut kiralarında artış oranı, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TüFE ortalamasını geçemez. Bu oranın üzerinde talep edilen artışlar hukuken geçersizdir.
5 Yıllık Süre: 5 yıl dolduktan sonra ev sahibi, kiranın emsal değerlerin altında kaldığı gerekçesiyle "Kira Tespit Davası" açarak rayiç bedele yükseltilmesini talep edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kombi bozulursa kiracı mı öder? Kombinin bakımı (filtre temizliği vb.) kiracıya; ancak ana kart değişimi, eşanjör arızası veya komple yenileme gibi esaslı onarımlar ev sahibine aittir.

Ev sahibi depozitoyu ne zaman iade etmelidir? Sözleşme sonunda, evde olağan kullanım dışı bir hasar yoksa ve ödenmemiş fatura bulunmuyorsa depozito derhal iade edilmelidir. TBK m. 342 uyarınca depozitonun vadeli bir tasarruf hesabında tutulması yasal bir gerekliliktir.

Ev sahibi "oğlum gelecek" diyerek her zaman çıkarabilir mi? Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliye için ev sahibinin bu ihtiyacını samimi olduğunu mahkemede kanıtlaması ve kira dönemi sonunda dava açması gerekir. Tahliye sonrası ev sahibi evi 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralayamaz.

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, ev sahibi sorumlulukları ve kira hukuku süreçleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku; yasal süreler, ihtarname usulleri ve yerel mahkeme pratikleri içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.