Evden Çıkmayan Kiracıya Ne Yapabilirim?

Evden Çıkmayan Kiracıya Ne Yapabilirim?

Evden çıkmayan Kiracıya Karşı Yasal Tahliye Süreci (2026)

Kira sözleşmesinin süresi dolmasına veya tahliye ihtarına rağmen kiracının evi boşaltmaması, mülk sahipleri için yasal bir takip sürecini zorunlu kılar. Türkiye'de bir kiracıyı tahliye etmenin tek yolu, mahkeme kararı veya icra takibi üzerinden alınan bir tahliye ilamıdır.

1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıkları nedeniyle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. * Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar bir tahliye tarihi üzerinde uzlaşabilirler.

• Uzlaşma sağlanamazsa, arabulucunun düzenleyeceği "anlaşamama tutanağı" ile mahkeme süreci başlatılır.

2. Başvurulabilecek Hukuki Yollar

• Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi: Eğer kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse, ev sahibi dava açmadan doğrudan icra dairesine giderek tahliye emri gönderilmesini isteyebilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse tahliye kesinleşir.

• Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davası: Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının (eş, altsoy, üstsoy) konuta ihtiyacı varsa, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

• 10 Yıllık Uzama Süresi ile Tahliye: Konut kiralarında 10 yıllık uzama süresi dolan ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir (en az 3 ay önceden ihtar çekmek şartıyla).

• Kira Borcu Nedeniyle Tahliye: Kira ödenmiyorsa, icra dairesinden "tahliye talepli ödeme emri" gönderilir. 30 günlük yasal süre içinde borç ödenmezse icra mahkemesinden tahliye talep edilir.

---

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Tahliye Süreçleri

İstanbul Anadolu Yakası'ndaki kira uyuşmazlıkları, Kartal Adliyesi’ndeki Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir.

• Dosya Yoğunluğu: Kartal bölgesinde bir tahliye davasının sonuçlanması, mahkemelerin iş yükü nedeniyle ortalama 12-18 ay sürebilmektedir.

• Hızlı çözüm: Bu uzun süreçten kaçınmak isteyen mülk sahipleri için arabuluculuk aşamasında bir "tahliye protokolü" yapmak en etkili yöntemdir.

3. Ev Sahiplerinin Kaçınması Gereken Hatalar

• Fiili Müdahale Yasağı: Kiracının elektriğini/suyunu kesmek veya eve zorla girmek, TCK kapsamında "Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma" ve "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçlarını oluşturur.

• Geçersiz İhtarlar: İhtarname sürelerinin ve içeriklerinin kanuna uygun olmaması, davanın usulden reddine ve sürecin başa dönmesine neden olur.

Soru - Cevap

• Kiracıya ihtarname çekmek şart mı? Tahliye nedenine göre değişir. örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya 10 yıllık süre sonunda tahliye için ihtarname çekilmesi davanın ön şartıdır.

• Mahkeme kararı çıkınca kiracı hemen çıkar mı? Karar çıktıktan sonra icra dairesine başvurulur. İcra memuru kiracıya evi boşaltması için genellikle 15 günlük son bir süre tanır. Bu süre sonunda tahliye polis eşliğinde gerçekleştirilir.

• Tahliye davası masraflarını kim öder? Davayı kaybeden taraf (genellikle evden çıkmayan haksız kiracı), tüm yargılama giderlerini ve ev sahibinin avukatlık ücretini ödemekle yükümlüdür.

Sonuç ve Tavsiyeler

📌 Süreci titizlikle yönetin: Tahliye süreleri ve usul kuralları oldukça tekniktir; bu nedenle süreci bir hukukçu ile takip etmek zaman kaybını önler.
📌 Sözleşmeyi İnceleyin: Mevcut sözleşmedeki maddeler ve varsa tahliye taahhütnamesinin tarihleri sürecin seyrini belirler.
📌 Yasal Yoldan Ayrılmayın: Sabırlı olup tamamen hukuki prosedürlerle ilerlemek, ev sahibinin ileride tazminat ödeme riskini ortadan kaldırır.

---

Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her uyuşmazlık kendi şartlarına göre değerlendirilir. Hak kaybına uğramamak adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---