Hisseli Tapuda Satış Yapılabilir mi?

Hisseli tapular, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenildiği durumları ifade eder. Türkiye’de özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda sıkça karşılaşılan hisseli tapular, satışı ve diğer işlemleri sırasında bazı hukuki detayları barındırır. Bu içerikte hisseli tapuda satış işlemi mümkün mü, ne tür süreçler gerekir ve nelere dikkat edilmelidir gibi konulara detaylı şekilde yer veriyoruz. Özellikle Kartal, İstanbul Anadolu Yakası gibi bölgelerde artan gayrimenkul hareketliliğiyle birlikte, hisseli tapuların satışı konusu daha fazla önem kazanmıştır.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Bu kişiler genellikle mirasçılar, eşler ya da ortak yatırım yapan kişiler olabilir. Hisseli tapularda her bir kişinin taşınmazdaki sahiplik oranı tapuda belirtilir. Ancak bu sahiplik oranı, taşınmazın fiziksel olarak hangi kısmını kapsadığı anlamına gelmez.

Hisseli Tapu Satışı Mümkün mü?

Evet, hisseli tapularda satış işlemi yapılabilir. Ancak bu satış, belirli şartlara bağlı olarak gerçekleştirilebilir. Bir hissenin satılması, tapuda belirtilen diğer hissedarların da haklarını etkileyebileceğinden, işlemlerin hukuka uygun olarak yapılması son derece önemlidir.

Hisseli Tapuda Hissedarın Kendi Hissesini Satması

Bir hissedar, kendi hissesini üçüncü kişilere satmakta serbesttir. Diğer hissedarların rızası zorunlu değildir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken iki önemli husus bulunur:

Önalım Hakkı (Şufa Hakkı): Hisseli tapularda, hissedarlar arasında önalım hakkı doğar. Bu hak, bir hissedarın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara, aynı şartlarda satın alma imkânı sunar.
İhtar Süreci: Satış gerçekleştikten sonra noter kanalıyla diğer hissedarlara resmi bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimden itibaren 3 ay içinde diğer hissedarlar dava açarak hisseleri kendi adlarına alabilirler.

Hisseli Tapuda Tüm Taşınmazın Satışı

Tüm taşınmazın satışı için ise hissedarların tamamının rızası gereklidir. Aksi halde sadece kendi hissesini satmak mümkündür, ancak alıcı taşınmazın tamamına değil sadece satın aldığı orana sahip olur.

Kartal’da Hisseli Tapu Satışına Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kartal bölgesi, İstanbul Anadolu Yakası'nın gelişmekte olan, kentsel dönüşüm ve yeni projelerle gündeme gelen semtlerinden biridir. Bu nedenle, hisseli tapulu taşınmazların satışı da sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak Kartal’da satış yaparken aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi önerilir:

Tapu bilgilerinin güncel ve doğru olması
Diğer hissedarlarla iletişim kurulması ve olası anlaşmazlıkların önceden çözülmesi
Tapuda beyan edilen hisselerin net olarak belirtilmesi
Önalım hakkı süreçlerinin eksiksiz işletilmesi

Hisseli Tapu Satışında Alıcı Nelere Dikkat Etmelidir?

Bir taşınmazda hisse satın almak isteyen kişi, sadece tapu üzerindeki hissedarla sözleşme yapmamalı, diğer hissedarların durumunu da araştırmalıdır. Çünkü ileride açılabilecek önaşım (şufa) davası ile bu satış iptal edilebilir.

Tapuda işlem yapılmadan önce vergi borçları kontrol edilmelidir.
Tapu kütüğündeki şerh, ipotek ve haciz gibi durumlar dikkatle incelenmelidir.
Hisse oranı ve diğer hissedarların kim olduğu araştırılmalıdır.

Hisseli Tapu Satışında Tapu Müdürlüğü İşlemleri

Tapu satış işlemleri, Tapu Müdürlüğü nezdinde yürütülür. Hissedar, kendi hissesini satmak istiyorsa alıcı ile birlikte Tapu Müdürlüğü’ne giderek işlem yapabilir. Gerekli belgeler:

Kimlik belgeleri
Tapu fotokopisi
Satışa konu hissedeki oran
Vergi borcu olmadığına dair belge (e-devlet üzerinden alınabilir)
Gerekli harç ve döner sermaye ödemesi dekontları

Hisseli Tapuda Sık Yaşanan Sorunlar

Diğer hissedarların satışa karşı çıkması
Önalım hakkının zamanında kullanılmaması
Alıcının taşınmazı kullanırken sorun yaşaması
Taşınmazın ortak kullanımında anlaşmazlık yaşanması

Bu tür durumlarda hukuki danışmanlık almak önemlidir. Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gibi durumlarda profesyonel destek süreci kolaylaştırabilir.

Kartal’da Hisseli Tapu Satışı ile İlgili Avukata Ne Zaman Danışılır?

Aşağıdaki durumlarda avukata başvurulması faydalı olacaktır:

Diğer hissedarlar ile anlaşmazlık varsa
Önalım hakkı hakkında tereddüt yaşanıyorsa
Ortaklığın giderilmesi davası açılması düşünülüyorsa
Satın alınan hissede kullanım sorunu yaşanıyorsa

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası bölgesinde taşınmazların hızla el değiştirdiği günümüzde, hukuki risklerin en aza indirilmesi açısından avukat desteği almak, ileride yaşanabilecek büyük kayıpların önüne geçebilir.

Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapuda tek başına satış yapılabilir mi?
Evet, hissedar kendi hissesini satabilir. Ancak diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirim yapılmalı ve şufa hakkı tanınmalıdır.

Tapuda hisse devrinde noter şart mı?
Hayır, hisse devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılır. Noter sadece bilgilendirme ve şufa sürecinin başlatılması için kullanılabilir.

Hisseli tapuda alıcı doğrudan taşınmaza yerleşebilir mi?
Hukuken hissesine sahiptir ancak fiziksel kullanımda diğer hissedarlarla anlaşma gerekir.

Hissedarların tamamı onay vermezse tüm tapu satılabilir mi?
Hayır, tüm tapunun satılabilmesi için tüm hissedarların onayı gerekir.

Kartal’da hisseli tapu alırken dikkat edilmesi gereken başlıca risk nedir?
Önalım hakkının kullanılması ve ortak kullanımda yaşanabilecek sorunlar en önemli risklerdir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı