İcra yoluyla kiracı tahliyesi nasıl yapılır?

İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi: Usul, Şartlar ve Yasal Süreçler

Taşınmaz kiralarında kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye taahhüdüne riayet edilmemesi durumunda başvurulan icra yoluyla tahliye, mahkeme ilamına gerek duyulmaksızın başlatılabilen (ilamsız takip) teknik bir hukuki süreçtir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen bu süreç, mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki dengenin yasal sınırlar dahilinde tesis edilmesini amaçlar. İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal bölgesindeki icra müdürlükleri nezdinde yürütülen tahliye işlemleri, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere tabidir.

(Not: Tahliye süreçleri benzer bir hiyerarşi ile işler).

İcra Yoluyla Tahliyenin Yasal Dayanakları ve Türleri

Tahliye talepli icra takipleri, uyuşmazlığın kaynağına göre iki ana usule ayrılır:

1. Kira Bedelinin ödenmemesi Nedeniyle Tahliye (İİK m. 269)

Kiracının kira borcunu vadesinde ödememesi halinde, ev sahibi "örnek No: 13" ödeme emri ile icra takibi başlatabilir.

• 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı, borca veya kira ilişkisine 7 gün içinde itiraz edebilir.

• 30 Günlük ödeme Süresi: Kiracı, tahliyeyi engellemek için borcunu tebliğden itibaren 30 gün içinde (konut ve çatılı işyerleri için) ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye süreci kesinleşir.

2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Takip (İİK m. 272)

Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi durumunda, bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurularak tahliye emri gönderilebilir.

(Not: İcra hukukunda alacaklı ve borçlu sıfatları farklı kriterlere tabidir).

Tahliye Sürecinin İşleyişi ve Zorla Tahliye Aşaması

Kesinleşen bir takip sonrası tahliye işlemi şu basamaklarla tamamlanır:

• Tahliye Emrinin Kesinleşmesi: İtiraz edilmeyen veya mahkemece itirazı kaldırılan takiplerde tahliye kararı kesinleşir.

• Tahliye Müzekkeresi: İcra müdürlüğü, taşınmazın boşaltılması için bir gün belirler ve bu durumu kiracıya tebliğ eder.

• Cebri İcra (Zorla Boşaltma): Belirlenen günde taşınmaz boşaltılmamışsa, icra memuru, polis ve gerekirse çilingir marifetiyle taşınmazın tahliyesini gerçekleştirir. Taşınmazdaki eşyalar, kiracı tarafından alınmazsa yediemin deposuna kaldırılır.

Kiracının Savunma Hakları ve İtirazın Kaldırılması

Kiracı, ödeme emrine itiraz ederek takibi durdurabilir. Bu durumda ev sahibinin;

• İcra Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın Kaldırılması: Eğer kira sözleşmesi noterlikçe onaylıysa veya imzası ikrar edilmişse bu yola başvurulur.

• Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın İptali: Sözleşme ilişkisi tartışmalıysa genel mahkemelerde dava açılması gerekir. Haksız itirazda bulunan taraf, %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkûm edilebilir. Hak kaybının önlenmesi adına hukuki destek tavsiye edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira borcunun bir kısmını ödemek tahliyeyi durdurur mu? Hayır. Tahliyenin durması için kira borcunun tamamının, faiz ve masraflarıyla birlikte 30 günlük yasal süre içinde dosyaya ödenmesi gerekir.

Tahliye taahhütnamesi boş olarak imzalanmışsa geçersiz midir? Yargıtay içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Ancak imzanın kiracıya ait olmadığı veya taahhüdün baskı altında alındığı ispat edilirse geçersizlik tartışılabilir.

Tahliye davası devam ederken kiracı evden çıkarsa ne olur? Bu durumda dava "konusuz" kalır. Ancak yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın açılmasına sebebiyet veren tarafa (haksız olan tarafa) yükletilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kamuoyunu bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. İcra ve İflas mevzuatı ile taşınmaz hukuku uygulamaları her somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilir. Hak kaybının önlenmesi adına hukuki destek tavsiye edilir.

Kartal İcra Avukatı

---