İhtar Çekilen Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

İhtarnameye Rağmen Kiracı çıkmazsa Ne Yapılır? Tahliye Davası ve Yasal Süreçler

Kira uyuşmazlıklarında ihtarname gönderilmesi, genellikle bir davanın ön şartı veya kiracının temerrüde düşürülmesi için atılan ilk resmi adımdır. Ancak uygulamada, noter kanalıyla gönderilen ihtarnameye rağmen kiracının taşınmazı boşaltmadığı durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası gibi taşınmaz sirkülasyonunun yüksek olduğu bölgelerde, mülk sahiplerinin "İhtar çektim ama kiracı çıkmıyor, şimdi ne olacak?" sorusuna kira hukuku çerçevesinde yanıt arayalım.

İhtarname Tek Başına Tahliye Sağlar mı?

Hukuken ihtarname, kiracıya yönelik bir irade beyanı veya uyarıdır; bir mahkeme ilamı veya tahliye emri niteliği taşımaz. Dolayısıyla, ihtarname süresinin dolması kiracının kendiliğinden tahliye edileceği veya ev sahibinin taşınmaza müdahale edebileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiracı rızasıyla çıkmadığı takdirde mülk sahibinin yargı yoluna başvurması zorunludur.

İhtarname Sonrası Atılması Gereken Yasal Adımlar

Kiracı ihtarnameye rağmen taşınmazı boşaltmıyorsa, izlenmesi gereken hiyerarşik bir hukuki süreç mevcuttur:

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme uyarınca, kira uyuşmazlıklarında tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk masasında anlaşamazsa, "anlaşamama tutanağı" ile mahkemeye gidilebilir.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası

İhtarın niteliğine göre (ihtiyaç, iki haklı ihtar, sözleşmeye aykırılık vb.) yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesinde dava ikame edilir.

• Dava Süreci: Mahkeme, ihtarın haklılığını ve yasal şartların oluşup oluşmadığını inceler.

• Karar: Mahkeme tahliye kararı verirse, bu karar "ilam" niteliği kazanır.

3. Tahliye Talepli İcra Takibi (İİK m. 269)

Eğer ihtarname kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) nedeniyle çekilmişse, ev sahibi icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu yol, belirli durumlarda genel tahliye davasından daha hızlı sonuç verebilmektedir.

Ev Sahipleri İçin Kritik Uyarı: İhkak-ı Hak Yasağı

Kiracının ihtarnameye rağmen çıkmaması durumunda ev sahiplerinin en çok yaptığı hata, kendi imkanlarıyla tahliye gerçekleştirmeye çalışmaktır.

• Elektrik ve Suyun Kesilmesi: Kiracının barınma hakkını engelleyecek şekilde hizmetlerin kesilmesi "huzur ve sükunu bozma" suçuna sebebiyet verebilir.

• Kilidin Değiştirilmesi: Mahkeme kararı olmadan taşınmaza girmek "konut dokunulmazlığının ihlali" suçunu oluşturur.

• Eşyaların Dışarı çıkarılması: Bu eylem mülkiyet hakkına saldırı ve "hırsızlık" veya "mala zarar verme" iddialarıyla karşı karşıya kalmanıza neden olabilir.

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Tahliye Davası Süreleri

Kartal (İstanbul Anadolu) Adliyesi gibi iş yükünün yoğun olduğu yerlerde tahliye davalarının sonuçlanma süresi, mahkemelerin takvimine ve tebligat süreçlerine bağlı olarak değişkenlik gösterir. 2026 yılı itibarıyla, arabuluculuk süreci dahil edildiğinde davanın kesinleşmesi ve icra safhasına geçilmesi ortalama 8 ile 14 ay arasında bir takvime yayılabilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

İhtarname süresi biter bitmez polis çağırabilir miyim? Hayır. Emniyet güçleri, ellerinde kesinleşmiş bir mahkeme kararı ve icra müdürlüğü talimatı olmaksızın tahliye işlemine müdahale edemez.

Kiracı ihtarnameye cevap vermek zorunda mı? Zorunlu değildir; ancak kiracı ihtarın haksız olduğunu düşünüyorsa, noter kanalıyla karşı ihtar (cevap) göndererek kendi iddialarını kayıt altına alabilir.

Sözleşme bittiği halde kiracı çıkmıyorsa fuzuli işgal sayılır mı? Konut kiralarında sözleşme bitse dahi kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme otomatik uzar (TBK m. 347). Bu nedenle kiracı "işgalci" değil, hala "kiracı" sıfatını korur.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu metin, kira hukukunda ihtarname sonrası süreçler hakkında genel bilgilendirme amacıyla kurgulanmıştır. Her somut olayın kendine has detayları, süreleri ve ispat araçları bulunmaktadır. Hak kaybına uğramamak ve yasal süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması kuvvetle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---