İmar Barışına Dahil Olmayan Yapılar Yıkılır mı?

İmar Barışı Dışında Kalan Yapıların Hukuki Statüsü ve Yıkım Riskleri

Türkiye’de mülkiyet güvenliğini ve yapılaşma disiplinini sağlamak amacıyla yürütülen İmar Barışı süreci, birçok yapı için yasal bir statü sağlamış olsa da, bu kapsama girmeyen veya başvurusu geçersiz sayılan yapılar için ciddi yaptırımları beraberinde getirmektedir. 7143 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi (YKB), yapıya iskan sağlamaz; sadece yıkım ve idari para cezası tehdidini "geçici" olarak durdurur. Ancak belgesi olmayan veya belgesi iptal edilen yapılar, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca "kaçak yapı" hükmündedir. özellikle Kartal, Maltepe ve Pendik gibi kentsel dönüşümün odağındaki bölgelerde, hukuki zemini olmayan yapılar için idari denetimler 2026 yılı itibarıyla sıkılaştırılmıştır.

1. Hangi Yapılar İmar Barışı Güvencesinden Yararlanamaz?

İmar Barışı bir "genel af" değildir; belirli tarih ve konum sınırlamaları mevcuttur. Aşağıdaki durumlarda yapılar yıkım tehdidi altındadır:

Tarih Sınırı: 31 Aralık 2017 tarihinden sonra inşa edilen veya bu tarihten sonra eklentiler (çatı katı, balkon kapama vb.) yapılan yapılar.
İptal Edilen Belgeler: Yapı Kayıt Belgesi başvurusu sırasında yanlış beyanda bulunan (metrekareyi az gösterme, inşaat tarihini eski gösterme) kişilerin belgeleri, uydu görüntüleri incelenerek 2026 yılında dahi iptal edilebilmektedir.
Konum Engelleri: Boğaziçi öngörünüm hattı, tarihi sit alanları ve kıyı kenar çizgisinde kalan yapılar.
üçüncü Kişi Mülkiyeti: Başkasının özel mülkiyeti üzerine inşa edilmiş yapılar.

2. Yıkım Kararı ve İdari Tahliye Süreci

İmar Barışı kapsamında olmayan bir yapı için idare (Belediye veya Valilik), 3194 sayılı Kanun m. 32 ve m. 42 uyarınca iki temel yaptırım uygular: İdari Para Cezası ve Yıkım Kararı.

Adım Adım Yıkım Prosedürü

Tespit ve Mühürleme: Yapı tatil zaptı düzenlenerek yapı mühürlenir.
Encümen Kararı: Belediye Encümeni veya İl Encümeni tarafından yıkım kararı ve para cezası onaylanır.
Tebligat: Karar, yapı sahibine elden veya UETS (Elektronik Tebligat) üzerinden bildirilir.
Süre Tanınması: Yapının ruhsatlandırılması (imar planına uygunsa) için süre verilir. Uygun değilse yıkım günü tayin edilir.

3. Kartal Bölgesinde Kentsel Dönüşüm ve Yıkım Dinamikleri

İstanbul Anadolu Yakası'nın kentsel dönüşüm merkezlerinden biri olan Kartal'da, 6306 sayılı Kanun (Riskli Yapı Yasası) ile İmar Kanunu iç içe geçmektedir.

Riskli Yapı önceliği: Yapı kayıt belgesi olsa dahi, bina "Riskli Yapı" olarak tespit edilirse, İmar Barışı koruması sona erer ve kentsel dönüşüm süreci kapsamında yıkım zorunlu hale gelir.
Belediye Denetimleri: Kartal Belediyesi, özellikle kentsel sit alanları ve yeni imar planı uygulama bölgelerinde, kaçak yapılaşmaya karşı İmar Barışı verilerini aktif olarak kullanmaktadır.

4. Yıkım Kararına Karşı Hukuki Korunma Yolları

Yıkım tebligatı alan bir yapı sahibi için süreç henüz bitmiş değildir. Türk idari yargı sistemi, hak kayıplarını önlemek adına denetim yolları sunar.

İptal Davası: Tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi'ne başvurulmalıdır.
Yürütmenin Durdurulması (Y.D.): Yıkım, "telafisi güç veya imkansız zararlar" doğuracağı için davanın başında mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Y.D. kararı alınmazsa, dava sürerken belediye yıkımı gerçekleştirebilir.
Hukuki Dayanaklar: Eğer yapı 2017 öncesine aitse ancak idare bunu yanlış tespit etmişse; eski hava fotoğrafları, elektrik/su abonelik kayıtları ve bilirkişi incelemesi ile davanın kazanılması mümkündür.

Yıkım Kararına İtiraz Süreç Tablosu

İşlem	Süre	Görevli Merci
İptal Davası Açma	60 Gün (Tebliğden itibaren)	İstanbul Anadolu İdare Mahkemesi
Yürütmeyi Durdurma Talebi	Dava ile birlikte	İdare Mahkemesi
İstinaf Başvurusu	30 Gün (Karardan itibaren)	Bölge İdare Mahkemesi
Yasal Ruhsatlandırma	İdarenin tanıdığı süre kadar	Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğü

Sıkça Sorulan Sorular

Yapı kayıt belgem var, yine de yıkım kararı gelebilir mi?

Evet. Eğer belgenizdeki bilgiler yanlışsa veya binanız kentsel dönüşüm kapsamında "Riskli Yapı" ilan edilirse Yapı Kayıt Belgesi koruma sağlamaz.

Komşum şikayet ederse imar barışı olmayan evim yıkılır mı?

İdare, kaçak yapıyı şikayet üzerine veya re'sen tespit ederse yıkım sürecini başlatmakla yasal olarak yükümlüdür.

Yıkım masraflarını kim öder?

Yıkımı belediye ekipleri gerçekleştirirse, yıkım masrafları %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.

Sonuç

İmar Barışı'na dahil olmayan yapılar, 2026 yılı itibarıyla hem deprem riski denetimleri hem de imar kirliliği davaları nedeniyle yüksek risk grubundadır. Yıkım tebligatı bir "son" değil, hukuki sürecin başlangıcıdır. Ancak bu süreçte saniyelerle ölçülen hak düşürücü sürelerin (60 gün) kaçırılmaması ve delillerin (hava fotoğrafları, teknik raporlar) doğru sunulması hayati önem taşır. Hak kaybına uğramamak ve özellikle Kartal bölgesindeki kentsel dönüşüm avantajlarından yararlanabilmek adına sürecin her aşamasında hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: İşbu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her yapı dosyası; imar durumu, inşa tarihi ve güncel mevzuat hükümleri doğrultusunda farklı yasal prosedürlere tabi olabilir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin yasal kurallara uygun yürütülmesini sağlamak adına hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.