Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhit Sözleşmeyi Feshederse Ne Olur?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhit Feshi ve Hukuki Sonuçları

Gayrimenkul hukukunun en karmaşık enstrümanlarından biri olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS), arsa sahibinin arsa payını devretme, yüklenicinin (müteahhit) ise bağımsız bölümler inşa etme borcu altına girdiği çift taraflı bir borç ilişkisidir. Bu sözleşmelerde müteahhidin işi bırakması veya sözleşmeyi tek taraflı feshetmesi, mülkiyet güvenliği ve inşaatın geleceği açısından kritik sonuçlar doğurur. özellikle İstanbul Anadolu Yakası'nın kentsel dönüşüm merkezi olan İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) nezdindeki uyuşmazlıklarda, fesih anında inşaatın fiziki durumu davanın hukuki niteliğini belirleyen temel parametredir.

1. Müteahhidin Sözleşmeyi Fesih Yetkisi ve Haklı Nedenler

Borçlar Hukuku genel prensipleri uyarınca, bir sözleşmenin tek taraflı feshedilebilmesi için haklı bir nedenin varlığı veya kanuni bir yetkinin bulunması önem arz etmektedir.

Haklı Fesih Sebepleri: Arsa sahibinin arsayı inşaata uygun (ayıpsız) teslim etmemesi, ruhsat alımı için gerekli vekaletnameleri vermemesi veya sözleşmede belirlenen ödeme/pay devri yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda müteahhit haklı fesih hakkını kullanabilir.
Ekonomik Değişimler: 2026 yılı yargı pratiklerinde, aşırı ifa güçlüğü (uyarlama) talepleri saklı kalmak kaydıyla, sadece maliyet artışları müteahhit için "tek taraflı ve tazminatsız" bir fesih hakkı doğurmaz.

2. İnşaatın Seviyesine Göre Fesih Türleri (%90 Eşiği)

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, sözleşmenin feshinde inşaatın tamamlanma oranı hukuki rejimi belirler:

Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): İnşaatın tamamlanma oranı düşükse (genellikle %90'ın altındaysa), sözleşme geriye etkili olarak sona erer. Taraflar aldıklarını iade eder; müteahhit o ana kadar yaptığı işleri "sebepsiz zenginleşme" hükümlerine göre talep eder, arsa sahibi ise arsa payını geri alır.
İleriye Etkili Fesih: İnşaatın büyük bir kısmı (genellikle %90 ve üzeri) tamamlanmışsa, dürüstlük kuralı gereği sözleşme ileriye etkili feshedilir. Müteahhit tamamladığı kısım oranında tapuya hak kazanır, eksik kalan kısımlar için ise arsa sahibine tazminat öder.

3. Müteahhidin Haksız Feshi Halinde Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhit geçerli bir neden olmaksızın işi bırakırsa, "Haksız Fesih" hükümleri devreye girer. Bu durumda arsa sahibi şu yasal yollara başvurabilir:

Nama İfaya İzin (TBK m. 113): Arsa sahibi, mahkemeye başvurarak inşaatın kalan kısmını müteahhidin hesabına (giderleri müteahhitten tahsil edilmek üzere) kendisi tamamlamak veya başka birine tamamlatmak için izin isteyebilir.
Müspet ve Menfi Zarar Talebi: Arsa sahibi, sözleşme ifa edilseydi elde edeceği kardan (kira kaybı vb.) yoksun kaldığı için müspet zararını veya sözleşmenin kurulması için yaptığı masrafları (menfi zarar) talep edebilir.
Cezai Şart (TMK m. 179): Sözleşmede gecikme veya fesih hali için kararlaştırılan "cezai şart" bedelleri, müteahhidin kusuru oranında tahsil edilir.

Sözleşme Feshi Durum Tablosu

Durum	Fesih Türü	Müteahhidin Hakları	Arsa Sahibinin Hakları
İnşaat Seviyesi < %90	Geriye Etkili (Dönme)	Sadece yaptığı masrafı isteyebilir.	Arsa payını geri alır, tazminat ister.
İnşaat Seviyesi > %90	İleriye Etkili Fesih	Tamamladığı oran kadar tapu alır.	Eksik işler bedeli ve gecikme tazminatı alır.
Nama İfaya İzin	İfa Devam Eder	Giderlerden sorumlu kalır.	İnşaatı başkasına tamamlatma yetkisi.

4. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulama Dinamikleri

İstanbul’un kentsel dönüşüm projelerinin odağındaki Kartal’da, uyuşmazlıklar genellikle 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) ile iç içe geçer.

Delil Tespiti: Müteahhit inşaatı terk ettiğinde yapılacak ilk işlem, Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla "İnşaat Seviye Tespiti" yaptırmaktır. Bu rapor, ileride açılacak davaların bir tevsik edici belgesi olacaktır.
İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) Pratiği: Bu bölgedeki mahkemeler, müteahhidin temerrüdü (gecikmesi) durumunda arsa sahiplerinin sözleşmeyi feshetme taleplerini, projenin kamu güvenliği ve deprem riski boyutlarını da gözeterek değerlendirmektedir.

5. İcra Takibi ve üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhit sözleşmeyi feshettiğinde, müteahhitten daire satın alan (şahsi hak sahibi) üçüncü kişilerin durumu da risk altına girer.

Tapu İptal ve Tescil: Eğer sözleşme geriye etkili feshedilirse, müteahhidin üçüncü kişilere sattığı payların tapuları mahkemece iptal edilerek arsa sahibine iade edilebilir. Bu, "borçlar hukukuna dayalı şahsi hakkın" aynileşmemiş olmasının bir sonucudur.

Sıkça Sorulan Sorular

Müteahhit "ekonomik kriz" diyerek işi bırakabilir mi?

Kural olarak hayır. Müteahhit, tacir olmanın gereği olarak basiretli davranmak ve ekonomik dalgalanmaları öngörmek zorundadır. Sadece çok istisnai ve öngörülemez durumlarda "Uyarlama" talep edebilir; ancak bu doğrudan tazminatsız fesih hakkı vermez.

Sözleşmeyi feshetmeden yeni bir müteahhitle anlaşabilir miyim?

Hayır. Mevcut sözleşme mahkeme kararıyla veya noterden karşılıklı fesih (kale-i fesih) yoluyla sona erdirilmeden yeni bir sözleşme yapılması, "çifte sözleşme" sorunu yaratır ve hukuki uyuşmazlığı karmaşıklaştırır.

Müteahhidin yarım bıraktığı inşaat için tazminat davası ne kadar sürer?

İstanbul Anadolu Adliyesi iş yükü ve bilirkişi inceleme süreleri göz önüne alındığında, bu tip davalar genellikle 1.5 ila 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit fessi, saniyelerle ve inşaat metrekareleriyle ölçülen, teknik bilgi ve dürüstlük kuralı çerçevesinde yönetilmesi gereken bir süreçtir. Müteahhidin haksız çekilmesi, sadece bir işin durması değil, mülkiyetin tescil rejiminin sarsılmasıdır. 2026 yılı gayrimenkul dinamiklerinde, hak kaybına uğramamak, nama ifa izinlerini almak ve zarar kalemlerini doğru belirlemek adına sürecin her aşamasında teknik analizler yapılmalı ve hukuki destek alınmalıdır.

Yasal Uyarı: İşbu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her inşaat dosyası; inşaatın seviyesi, sözleşme maddeleri ve güncel Yargıtay içtihatları doğrultusunda farklı yasal prosedürlere tabi olabilir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin yasal kurallara uygun yürütülmesini sağlamak adına hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.