Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhit Sözleşmeyi Feshederse Ne Olur?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle İstanbul’un hızla gelişen bölgelerinde sıklıkla tercih edilen bir yapılaşma modelidir. Kartal gibi kentsel dönüşüm potansiyeli yüksek bölgelerde arsa sahipleri ile müteahhit firmalar arasında yapılan bu sözleşmeler zaman zaman anlaşmazlıklarla sonuçlanabilmektedir. Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da sözleşmeyi tek taraflı feshetmesi ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Peki, kat karşılığı inşaatta müteahhit sözleşmeyi feshederse ne olur?

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve müteahhidin belirli bir süre içinde arsa üzerine bina yapmayı, arsa sahibinin ise bu arsanın belli bir bölümünü bağımsız bölümler şeklinde yükleniciye vermeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür.

Bu sözleşmeler hem taşınmaz hukukunu hem de borçlar hukukunu ilgilendiren karma sözleşmelerdir. Resmi şekil şartına tabidirler ve noterde düzenlenmeleri gerekir. Tarafların yükümlülükleri detaylı olarak belirlenir.

Müteahhidin Sözleşmeyi Feshetme Nedenleri

Her sözleşmede olduğu gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de bazı fesih sebepleri olabilir. Ancak müteahhidin sözleşmeyi feshetmesi için haklı nedenlere sahip olması gerekir. Aksi halde hukuki sorumluluğu doğar. Müteahhidin sözleşmeyi feshetmesine yol açabilecek bazı durumlar şunlardır:

Arsa sahibinin ruhsat işlemlerinde işbirliği yapmaması
Gerekli izin ve belgelerin temininde gecikmeler
Sözleşmede belirtilen yükümlülüklerin arsa sahibi tarafından ihlal edilmesi
Mücbir sebepler (doğal afet, savaş, ekonomik kriz vb.)

Ancak bu nedenlerin her biri somut olayda değerlendirilmeli ve gerçekten haklı bir fesih nedeni olup olmadığı tespit edilmelidir.

Haksız Fesih Halinde Müteahhidin Sorumluluğu

Müteahhit, herhangi bir haklı gerekçeye dayanmaksızın sözleşmeyi feshederse, bu durum haksız fesih olarak değerlendirilir. Haksız fesih halinde:

Arsa sahibinin uğradığı maddi zararların tazmini gerekebilir.
İnşaatın tamamlanmayan kısmı nedeniyle gelir kaybı oluşursa, bu zarar müteahhitten talep edilebilir.
Sözleşmede varsa cezai şartlar devreye girer ve müteahhit bu bedeli ödemek zorunda kalabilir.
Müteahhitin güvenilirliği ve sektördeki itibarı zarar görebilir.
İlgili mahkemelerde arsa sahibi tarafından dava açılabilir. Bu dava Kartal bölgesindeki gayrimenkul davalarına bakan mahkemelerde görülür.

İnşaat Tamamlanmadan Fesih Olursa Ne Olur?

Eğer müteahhit inşaata başladı ancak tamamlamadan sözleşmeyi feshetti ise bu durumda arsa sahibi için ciddi mağduriyetler oluşabilir. Böyle bir durumda:

Arsa sahibi yarım kalan inşaatın tamamlanması için yeni bir müteahhitle anlaşmak zorunda kalabilir.
Tamamlanan işin eksik ya da ayıplı olup olmadığı incelenir.
Eksik ve ayıplı işler için müteahhite dava açılabilir.
İnşaatın geldiği seviyeye göre yapılan işler için ödeme yapılmışsa, bu bedelin iadesi istenebilir.

Arsa Sahipleri Hangi Hukuki Yolları İzlemelidir?

Müteahhidin sözleşmeyi haksız şekilde feshetmesi durumunda arsa sahipleri birkaç yolla haklarını arayabilir:

İcra takibi başlatmak: Eğer sözleşmede maddi taahhütler yerine getirilmediyse, icra takibi başlatılabilir.
Tazminat davası açmak: Maddi zararın karşılanması için dava açılabilir.
Cezai şart talebi: Sözleşmede cezai şart varsa, bu bedelin ödenmesi talep edilebilir.
İnşaatın tamamlanması için yeni sözleşme: Mevcut sözleşme feshedilerek yeni bir yükleniciyle anlaşılabilir.

Kartal Bölgesinde Kat Karşılığı Sözleşmelerde Sık Yaşanan Sorunlar

İstanbul Anadolu Yakası’nda, özellikle Kartal ilçesinde yoğun bir inşaat faaliyeti bulunmaktadır. Kat karşılığı projeler bu bölgede oldukça yaygındır. Ancak bu sözleşmelerde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

Müteahhidin projeyi zamanında teslim etmemesi
Projeye başlamadan sözleşmeden çekilmesi
Sözleşme hükümlerine aykırı davranışlar
Söz verilen bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi
Yapı ruhsatı, iskan gibi işlemlerde aksamalar

Bu tür durumlar arsa sahiplerinin mağduriyetine yol açmaktadır. Bu nedenle sözleşmeler yapılmadan önce mutlaka detaylı hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Müteahhit sözleşmeyi feshettiğinde arsa sahipleri ilk olarak noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir. Bu ihtarname ile inşaatın tamamlanması veya zararların giderilmesi talep edilir. Eğer müteahhit bu ihtara rağmen yükümlülüklerini yerine getirmezse:

Sulh Hukuk Mahkemesi ya da Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılır.
Sözleşmeye göre cezai şartların uygulanması talep edilir.
Tazminat ya da eksik iş bedelleri talep edilir.
Dava sonucunda hem maddi hem de manevi tazminat talep edilebilir.

Kartal’da böyle bir davayı açmak için yerel mahkemeler tercih edilir ve tecrübeli bir hukuk desteği almak önemlidir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini müteahhit feshedebilir mi?
Evet, ancak haklı bir nedeni varsa feshedebilir. Aksi halde haksız fesih sayılır ve tazminat sorumluluğu doğar.

Müteahhit inşaata başlamadan sözleşmeyi feshederse ne olur?
Bu durumda sözleşmeye bağlı olarak cezai şartlar ve zararların tazmini talep edilebilir.

Kartal’da kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili dava nereye açılır?
Dava, Kartal’daki ilgili Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

Müteahhit sözleşmeyi feshetti, yeni müteahhitle anlaşabilir miyim?
Evet. Ancak önce mevcut sözleşmenin feshedildiğine ve zararların karşılandığına emin olunmalıdır.

Fesih halinde inşa edilen kısmın bedeli ödenir mi?
İnşaatın tamamlanan kısmı için yapılan işler incelenir ve hak ediş oranına göre ödeme yapılabilir ya da iadesi istenebilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı