Tapu devir vergisi hesaplama 2025

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu devri sırasında ödenen en önemli kalemlerden biri tapu devir vergisi yani tapu harcıdır. Her yıl devlet tarafından belirlenen oran ve ücretlere göre hesaplanan bu vergi, hem satıcı hem de alıcı tarafından ödenmek üzere paylaşılır. Özellikle Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası gibi büyük şehirlerde yoğun gayrimenkul alım-satım işlemleri yapılırken, tapu harcı hesaplama konusu alıcı ve satıcıların en çok merak ettiği konulardan biridir. Bu rehberde 2025 yılı tapu harcı oranları, hesaplama yöntemi ve önemli detayları anlatıyoruz.

Tapu Devir Vergisi Nedir?

Tapu devir vergisi, bir taşınmazın alım-satımında devri gerçekleşirken tapu müdürlüğüne ödenen vergi türüdür. Resmi bir işlem harcıdır ve devletin gelir kalemlerinden biridir. Bu vergi, gayrimenkulün satış bedeline göre hesaplanır ve genellikle hem alıcı hem de satıcı tarafından eşit şekilde ödenir.

2025 Yılı Tapu Harcı Oranları

2025 yılında tapu harcı oranı, gayrimenkul satış bedelinin %4’ü olarak belirlenmiştir. Bu %4’lük vergi, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölünür:

Alıcı tarafa düşen pay: Satış bedelinin %2’si
Satıcı tarafa düşen pay: Satış bedelinin %2’si

Yani, toplamda %4 tapu harcı ödenir.

Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır?

Örnekle açıklayalım:

Diyelim ki, Kartal’da 1.000.000 TL değerinde bir daire satın alıyorsunuz. Tapu harcı hesaplaması şu şekilde yapılır:

Satış bedeli: 1.000.000 TL
Toplam tapu harcı (%4): 1.000.000 × 0,04 = 40.000 TL
Alıcı ödeyecek: 1.000.000 × 0,02 = 20.000 TL
Satıcı ödeyecek: 1.000.000 × 0,02 = 20.000 TL

Bu durumda alıcı 20.000 TL, satıcı da 20.000 TL tapu harcı ödemekle yükümlüdür.

Döner Sermaye Ücreti ve Diğer Masraflar

Tapu harcı dışında, tapu müdürlüğü tarafından tahsil edilen döner sermaye hizmet bedeli de vardır. 2025 yılında bu ücret genellikle 1.100 - 1.200 TL arasında değişmektedir ve işlem başına tek sefer ödenir. Bu bedel çoğunlukla alıcı tarafından karşılanır.

Bunun dışında:

Tapu harcı,
Döner sermaye ücreti,
Tapu işlemleri sırasında ödenen harçlar ve damga vergisi gibi kalemler de ödeme tutarına eklenir.

Tapu Harcı Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Satış bedelinin gerçek değerden düşük gösterilmesi: Satış bedelinin olması gerekenden düşük gösterilmesi durumunda, tapu müdürlüğü ve vergi dairesi, işlemi rayiç bedel üzerinden değerlendirebilir ve cezai yaptırımlar uygulanabilir.
Kredi kullanımı: Banka kredisi ile yapılan alımlarda, kredi tutarının satış bedelinden düşük gösterilmemesi gerekir.
Emlak değerlerinin takibi: Tapu harcı hesaplaması için baz alınan emlak değerleri, her yıl güncellenen resmi rayiç bedelleri ile uyumlu olmalıdır.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası İçin Özel Notlar

Kartal ve çevresindeki tapu müdürlüklerinde işlemler genellikle hızlı yürür. Ancak bölgesel farklılıklar nedeniyle döner sermaye ve diğer hizmet bedellerinde ufak farklılıklar olabilir. Ayrıca, tapu harcı hesaplamasında, özellikle değer tespiti konusunda tapu müdürlüklerinin bölgesel rayiç değerlerini dikkate aldığını bilmek önemlidir.

Tapu Harcı Ödeme Süreci

Gayrimenkul satışında tapu harcı, tapu devri sırasında peşin olarak ödenir. Ödeme yapılmadan tapu devri gerçekleşmez. Ödeme, banka ya da anlaşmalı kurumlar aracılığıyla yapılabilir.

Tapu Harcı İstisnaları ve Muafiyetler

Bazı durumlarda tapu harcı ödemesi yapılmaz veya düşük tutarlarda ödeme yapılır:

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda,
Devlet kurumları arasındaki devir işlemlerinde,
Hibe ve bağışlarda farklı düzenlemeler olabilir.

Ancak alım-satım işlemlerinde tapu harcı ödenmesi zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Tapu harcı sadece alıcı tarafından mı ödenir?
Genellikle tapu harcı toplam %4 oranında olup, %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan alınır. Ancak taraflar arasında farklı anlaşmalar yapılabilir.

Tapu harcı kredi tutarına göre mi yoksa satış bedeline göre mi ödenir?
Tapu harcı, satış bedeline göre hesaplanır. Ancak kredi kullanılıyorsa, kredi tutarının satış bedelinden düşük olmaması gerekir.

Tapu harcı 2025 yılında arttı mı?
Son düzenlemelere göre oran %4 olarak sabit kalmıştır, ancak döner sermaye ücreti gibi kalemlerde artış olabilir.

Kartal’da tapu harcı ödeme işlemleri nasıl yapılır?
Kartal Tapu Müdürlüğü ve bağlı bankalar üzerinden ödeme yapılır.

2025 yılında tapu devir vergisi, gayrimenkul satış bedelinin %4’ü olarak alınmakta ve alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırılmaktadır. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda gayrimenkul alım-satımı yapacak kişilerin bu harcı doğru hesaplaması, olası sürprizlerin önüne geçmek açısından önemlidir. Tapu harcı dışında döner sermaye ve diğer harçların da hesaba katılması gerekir. İşlem öncesi bölgesel farklılıkları ve güncel ücretleri tapu müdürlüğünden öğrenmek faydalı olacaktır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı