İnşaatta Ayıplı İmalat Nedeniyle Açılabilecek Davalar

Konut, ofis ya da ticari yapılar tamamlandığında, inşaat kalitesindeki eksiklikler veya teknik kusurlar ayıplı imalat olarak değerlendirilir. Türkiye’de özellikle Kartal, İstanbul ve Anadolu Yakası bölgelerinde yeni konut projelerinin artmasıyla birlikte ayıplı inşaat nedeniyle açılan davalar oldukça yaygın hale gelmiştir. Bu yazıda, ayıplı imalatın hukuki tanımı, dava türleri, delil toplama süreci ve hak arama yolları ayrıntılı şekilde açıklanacaktır.

Ayıplı İmalat Nedir?

Ayıplı imalat, müteahhit veya yüklenicinin sözleşme, teknik şartname veya proje standartlarına aykırı şekilde inşaat yapmasıdır. Yani inşa edilen yapının:

Güvenli, sağlam veya kullanıma elverişli olmaması,
Estetik veya fonksiyonel eksiklikler içermesi,
Ruhsat veya imar mevzuatına aykırı olması,
Malzeme veya işçilik kalitesinin düşük olması
durumları ayıplı imalat olarak kabul edilir.

Ayıplı imalatlar açık ayıp ve gizli ayıp olarak ikiye ayrılır:

Açık Ayıp: Teslimde kolayca fark edilebilen hatalar (örneğin sıva çatlağı, eksik boya, eğri duvar).
Gizli Ayıp: Teslimden sonra zamanla ortaya çıkan kusurlar (örneğin su sızıntısı, yalıtım eksikliği, tesisat arızası).

Ayıplı İmalatta Müteahhitin Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nun 474. ve devamı maddelerine göre müteahhit, yaptığı işin ayıpsız ve sözleşmeye uygun şekilde tesliminden sorumludur.
Ayrıca Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (madde 11) gereği, konut alıcısı tüketici ise müteahhitin ayıplardan doğan sorumluluğu daha da ağırlaştırılmıştır.

Müteahhit şu durumlarda hukuken sorumludur:

İnşaatın sözleşmede belirtilen sürede teslim edilmemesi,
Malzeme kalitesinin düşüklüğü,
Binanın kullanılamaz hale gelmesi,
Ruhsata aykırı yapılar inşa edilmesi,
Statik hatalar nedeniyle güvenliğin tehlikeye girmesi.

Ayıplı İmalat Nedeniyle Açılabilecek Davalar

1. Ayıbın Giderilmesi Davası

Ayıplı veya eksik imalat tespit edildiğinde, malik müteahhitten ayıpların ücretsiz giderilmesini isteyebilir.
Bu dava, inşaatın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak teknik rapor düzenletir ve müteahhite ayıbı gidermesi için süre verir.

2. Bedel İndirimi Davası

Ayıplar giderilemiyor veya giderilmesi mümkün değilse, malik ödenen bedelin bir kısmının iadesini talep edebilir.
Bu davada, ayıbın ekonomik değeri bilirkişi raporu ile belirlenir.
Örneğin, yalıtım eksikliği nedeniyle dairenin değeri %8 azaldıysa, bedelden bu oranda indirim yapılır.

3. Sözleşmeden Dönme (Fesih) Davası

Eğer ayıp çok büyükse (örneğin bina taşıyıcı sisteminde hata veya yapı güvenliğinin tehlikede olması durumunda), malik sözleşmeden dönebilir.
Bu durumda mahkeme, sözleşmenin feshedilmesine ve tarafların verdiklerini iade etmesine karar verir.
Bu dava türü özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sık görülür.

4. Tazminat Davası

Ayıplı imalat nedeniyle malikin uğradığı maddi zararlar (onarım masrafları, kullanım kaybı, kira gideri vb.) için tazminat davası açılabilir.
Örneğin, su yalıtımı hatası nedeniyle dairede oluşan nem ve küf sonucu 50.000 TL’lik zarar oluştuysa, bu zarar müteahhitten tahsil edilir.

5. Delil Tespiti (Tespit Davası)

Ayıpların belgelenmesi için dava açmadan önce tespit davası açılması önerilir.
Mahkeme bilirkişi atayarak yapı üzerinde teknik inceleme yapar ve ayıpları fotoğraflarla raporlar.
Bu rapor, ileride açılacak davalarda en güçlü delil olur.

6. Ceza Davaları (Dolandırıcılık, Güveni Kötüye Kullanma)

Bazı durumlarda müteahhitin eylemleri cezai sorumluluk doğurabilir.
Örneğin:

Ruhsatsız yapı yapmak,
Aynı daireyi birden fazla kişiye satmak,
Bilerek eksik malzeme kullanmak
gibi fiiller Türk Ceza Kanunu’nun 157-158. maddeleri gereği nitelikli dolandırıcılık suçu kapsamına girebilir.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Delil Toplama: Fotoğraf, video, yapı ruhsatı, tapu belgesi, ekspertiz raporları hazırlanır.
Arabuluculuk Başvurusu: 2023 itibariyle, inşaat uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk aşaması bulunmaktadır.
Dava Açma: Arabuluculuk sonuçsuz kalırsa, inşaatın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, teknik bilirkişi görevlendirir.
Karar ve Uygulama: Ayıpların giderilmesi, bedel indirimi veya tazminat kararı uygulanır.

Örnek Vaka: Kartal’da Ayıplı İnşaat Davası

Kartal’da bir toplu konut projesinde, teslimden sonra bina duvarlarında çatlaklar ve su sızıntıları tespit edilmiştir.
Site sakinleri, müteahhite noter aracılığıyla ayıp bildirimi yapmış; müteahhitin onarım yapmaması üzerine ayıplı imalat tazminat davası açılmıştır.
Mahkeme bilirkişi incelemesi sonrası 120.000 TL onarım maliyetinin müteahhit tarafından ödenmesine karar vermiştir.

Bu örnek, teslimden sonraki 5 yıl içinde ayıpların tespit edilmesi halinde hak aramanın mümkün olduğunu göstermektedir.

Müteahhitin Sorumluluk Süresi

Açık Ayıplar: Teslimden itibaren 2 yıl içinde bildirilmeli.
Gizli Ayıplar: Teslimden sonra 5 yıl içinde ortaya çıkarsa dava açılabilir.
Taşıyıcı sistem (kolon, kiriş vb.) ayıpları: 15 yıl süreyle sorumluluk devam eder.

Bu süreler, ayıpların fark edilmesiyle işlemeye başlar.

İnşaatta Ayıplı İmalatın Önlenmesi İçin Öneriler

Sözleşmede malzeme markası ve standartları açıkça yazılmalı.
Teknik şartname eklenmeli.
İnşaat sürecinde bağımsız denetim raporları alınmalı.
Teslimden sonra bilirkişi kontrolü yapılmalı.
Müteahhit seçimi yapılırken geçmiş projeler incelenmeli.

Soru - Cevap

Ayıplı imalat nasıl ispat edilir?
Bilirkişi raporu, fotoğraflar, teknik raporlar ve noter tespitleriyle ispat edilir.

Dava açmadan önce ne yapılmalı?
Önce noter aracılığıyla müteahhite ayıp bildirimi ve ihtarname gönderilmelidir.

Ayıp bildirim süresi nedir?
Açık ayıplar için 2 yıl, gizli ayıplar için 5 yıl içinde bildirim yapılmalıdır.

Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 2023 sonrası tüm inşaat uyuşmazlıklarında arabuluculuk ön koşuldur.

Ayıplı inşaatta tazminat alabilir miyim?
Evet, onarım maliyeti, kira gideri ve maddi zararlar tazmin edilir.

Müteahhit iflas ederse ne olur?
İflas masasına kayıt yaptırarak alacaklı sırasına dahil olabilirsiniz.

Aynı binada birden fazla malik dava açabilir mi?
Evet, ortak mağduriyet varsa toplu dava açılabilir.

Teslimden 6 yıl sonra ayıp fark edilirse dava açılır mı?
Gizli ayıplarda 5 yıl sınırı geçilirse dava açılması zordur, ancak taşıyıcı sistem kusurları istisnadır.

Eksik iş de ayıplı imalat sayılır mı?
Evet, sözleşmede belirtilen işin tamamlanmaması da ayıplı imalattır.

Bu tür davalar ne kadar sürer?
Genellikle 1,5 – 3 yıl arası sürmektedir.

İnşaatta ayıplı imalat, yalnızca estetik bir sorun değil, aynı zamanda ciddi hukuki ve ekonomik risk doğuran bir durumdur.
Bu nedenle inşaat tesliminden sonra ortaya çıkan her türlü kusur, belgelenmeli ve hukuki yollara başvurulmalıdır.

Kartal ve İstanbul bölgesinde yaşayan konut sahipleri için, ayıplı imalat davalarında uzman bir avukattan destek almak, sürecin doğru yönetilmesini sağlar.

Kartal Avukat, inşaat hukuku alanında ayıplı imalat, sözleşme feshi, tazminat ve tapu davalarında profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır.
Hak kaybı yaşamamak için hemen iletişime geçin.

Kartal İnşaat Avukatı