Müteahhitin Sözleşmeyi İhlal Etmesi Hangi Sonuçları Doğurur?

Müteahhitin Sözleşmeyi İhlal Etmesi Hangi Sonuçları Doğurur? Bir inşaat projesinde müteahhitin sözleşme şartlarını ihlal etmesi, hem inşaatı satın alan taraf için maddi hem de hukuki anlamda ciddi sonuçlar doğurabilir. Özellikle Kartal ve İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde ve konut inşaatlarında müteahhitin sözleşmeye uymaması, hem inşaat sahipleri hem de müteahhitler için uzun süren davalar ve tazminat yükümlülükleri oluşturabilir. Bu yazıda, müteahhitin sözleşme ihlali durumunda yasal haklar, dava türleri ve çözüm yolları ele alınacaktır.

Müteahhitin Sözleşme İhlali Durumunda Hangi Durumlar Söz Konusu Olur?

Müteahhitin sözleşmeyi ihlal etmesi çeşitli durumlarda meydana gelebilir:

Teslim Tarihinin Geçmesi: Müteahhit, inşaatı belirtilen tarihte teslim etmezse, gecikme tazminatı talep edilebilir.
Ayıplı İmalat: Yapılan inşaatta malzeme kalitesi düşük veya proje dışı uygulamalar varsa, müteahhit ayıplı imalat nedeniyle sorumlu olur.
Sözleşmeye Aykırı Yapılaşma: Müteahhit, inşa edilen yapının imar planına ve ruhsata aykırı olarak inşaat yaparsa, bu da sözleşme ihlaline girer.
Proje Değişiklikleri: Müteahhit, proje dışı değişiklikler yaparak, inşaatı sözleşmeye uygun olmayan bir şekilde tamamlar.
Kat Karşılığı Sözleşmede Değişiklik: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin taahhüt ettiği daireyi vermemesi veya sözleşmeye aykırı bir şekilde değiştirmesi.
Tapu Devrini Gerçekleştirmemek: Kat karşılığı yapılan inşaatlarda tapu devrinin zamanında yapılmaması, müteahhitin sözleşmeye aykırı hareketidir.

Müteahhitin Sözleşmeyi İhlal Etmesinin Sonuçları

Müteahhitin sözleşmeyi ihlal etmesinin doğurduğu hukuki sonuçlar, ihlalin niteliğine ve taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine bağlı olarak değişir.

1. Sözleşmeden Dönme (Fesih) Hakkı

Sözleşmeye aykırı hareket eden müteahhit, inşaat sahibine sözleşmeden dönme hakkı verir.

Fesih durumunda inşaat sahibi, müteahhitten tazminat talep edebilir ve sözleşme uyarınca ödenen bedelin iadesini isteyebilir.
Fesih talebi, genellikle ayrıcalıklı ve çok büyük bir ihlal (örneğin taşıyıcı sistemde hata, güvenlik riski) söz konusu olduğunda yapılır.

2. Tazminat Talebi (Maddi ve Manevi)

Müteahhitin ihlali nedeniyle mağdur olan inşaat sahibi, maddi zararlarını tazmin etmek için dava açabilir.
Bu tazminat şunları içerebilir:

Onarım masrafları,
Kira bedeli,
Zarar gören kullanım değeri (örneğin, inşaat bitmediği için mağdur olan bir ticari işletme).
Müteahhitin manevi zarara da yol açması durumunda, manevi tazminat talep edilebilir. Örneğin, dairenin güvenliği nedeniyle duygusal stres veya huzursuzluk yaşayan bir kişi manevi tazminat isteyebilir.

3. Gecikme Tazminatı

Müteahhitin, sözleşme teslim süresini geçirmesi durumunda, gecikme tazminatı talep edilebilir.
Gecikme tazminatı genellikle sözleşme içerisinde belirlenen günlük kira bedeli veya proje değerinin bir kısmı olarak hesaplanır. Bu tazminat, inşaatın geç tamamlanmasından dolayı oluşan ek giderleri ve mağduriyetleri telafi etmeyi amaçlar.

4. Ayıplı İmalat Davası

Müteahhitin, inşa ettiği yapıyı sözleşmeye uygun yapmaması durumunda, inşaat sahibi ayıplı imalat nedeniyle dava açabilir.
Ayıplı imalat davalarında, eksiklikler giderilene kadar müteahhitten bedel indirimi veya tazminat talep edilebilir. Ayrıca, ayıplı malzeme ve işçilik nedeniyle doğan zararlar da müteahhitten tahsil edilebilir.

5. İnşaat Ruhsatı ve İmar Planı İhlali

Müteahhit, imar planına ve ruhsata aykırı inşaat yaparsa, söz konusu inşaat yıkılabilir veya yasal olmayan yapılar için yıkım kararı alınabilir.
Bunun dışında, inşaat ruhsatı olmadan yapılan inşaatlarda, idari para cezası uygulanabilir.

6. Tapu Devri ve Sözleşme İhlali

Müteahhit, kat karşılığı yapılan bir inşaatta, sözleşmeye uygun olarak tapu devrini gerçekleştirmezse, inşaat sahibinin tapunun kendisine verilmesini talep etme hakkı doğar.
Tapu devri yapılmadığı takdirde, sözleşme ihlali davası açılabilir ve müteahhit tapu devir işlemlerini tamamlamak zorunda kalır.

Müteahhitin Sözleşmeyi İhlal Etmesinin Hukuki Yollarla Çözülmesi

1. İhtarname Gönderimi

İlk adım, müteahhite ihlalini bildiren bir ihtarname göndermektir.
İhtarname, müteahhitin ihlali fark etmesini sağlar ve ihlali düzeltmesi veya telafi etmesi için bir süre verir.

2. Arabuluculuk Süreci

2023 itibariyle, inşaat sözleşmelerindeki uyuşmazlıklarda arabuluculuk öncesinde dava açılmadan çözüm arayışı zorunludur.
Taraflar, arabulucu vasıtasıyla anlaşarak daha hızlı ve ekonomik bir çözüm bulabilirler.

3. Mahkeme Yolu

Arabuluculuk sürecinde bir anlaşma sağlanamazsa, dava yoluna başvurulabilir.
Mahkeme, sözleşme hükümleri, deliller ve bilirkişi raporları doğrultusunda karar verir. Müteahhit, ihlali giderme veya tazminat ödeme zorunda kalabilir.

4. Ceza Davası

Bazı durumlarda, müteahhitin eylemleri cezaî sorumluluk doğurabilir.
Örneğin, kaçak inşaat yapma veya sahte belgelerle inşaat yapma suçları, dolandırıcılık ve güveni kötüye kullanma suçlarıyla sonuçlanabilir.

Örnek Vaka: Kartal’daki Kat Karşılığı Sözleşme İhlali

Kartal’da bir apartman inşaatında müteahhit, kat karşılığı sözleşmede vaat ettiği daireyi teslim etmeyip yerine başka bir daire sundu. Arsa sahibi, müteahhit hakkında sözleşmeden dönme ve tazminat davası açtı.
Mahkeme, müteahhitin sözleşmeye aykırı davrandığına karar vererek, arsa sahibine sözleşmeye uygun dairenin teslim edilmesine ve 300.000 TL tazminat ödenmesine hükmetti.

Soru - Cevap

Müteahhit sözleşmeyi ihlal ederse ne yapılmalı?
İlk olarak, ihbarname gönderilmeli, ardından arabuluculuk ve sonrasında dava açılabilir.

Sözleşmeden dönme hakkım var mı?
Evet, özellikle ağır ihlaller (güvenlik riskleri veya ayıplı imalat) durumunda sözleşmeden dönme hakkınız vardır.

Ayıplı imalat nedeniyle tazminat talep edebilir miyim?
Evet, inşaatın ayıplı teslimi durumunda tazminat talep edilebilir.

Müteahhit teslim tarihini geçerse ne olur?
Gecikme tazminatı talep edebilir ve teslimin zamanında yapılmasını isteyebilirsiniz.

İnşaat ruhsatı olmayan bina için ne yapılabilir?
Ruhsat eksikliği, idari para cezası ve yıkım kararı doğurabilir.

Müteahhit tapu devri yapmazsa ne yapmalıyım?
Tapu devrini talep etmek ve sözleşme ihlali davası açmak hakkınız vardır.

Müteahhitin sözleşmeyi ihlal etmesi, ciddi maddi ve hukuki kayıplara yol açabilir. Bu nedenle sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve ihlallerin erken tespiti, inşaat sahiplerinin haklarını koruması açısından büyük önem taşır.
Kartal Avukat, müteahhitin sözleşme ihlali durumunda, hukuki danışmanlık ve dava takibi konusunda size yardımcı olmaktadır. Haklarınızı korumak ve zararınızı telafi etmek için hemen bizimle iletişime geçin.

Kartal İnşaat Avukatı