Müteahhit ile Yaşanan Sorunlarda Hukuki Yollar

Konut veya iş yeri inşaatı sürecinde müteahhit ile yaşanan anlaşmazlıklar, hem bireysel yatırımcıları hem de toplu konut sahiplerini ciddi şekilde etkileyebilen hukuki uyuşmazlıklardır. Özellikle İstanbul ve Kartal bölgesinde, kentsel dönüşüm projeleri ve yeni inşaat faaliyetlerinin artmasıyla birlikte eksik teslim, ayıplı imalat, teslim gecikmesi ve sözleşmeye aykırılık gibi sorunlar sıkça gündeme gelmektedir. Bu yazıda, müteahhit ile yaşanan sorunlarda izlenebilecek hukuki yolları, dava türlerini ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları detaylı biçimde ele alacağız.

Müteahhit ile Yaşanan Uyuşmazlıkların Kaynağı

Müteahhit uyuşmazlıkları çoğunlukla aşağıdaki nedenlerden doğar:

Sözleşmeye aykırı inşaat (proje dışında yapı, eksik malzeme kullanımı)
Ayıplı teslim (çatlak, nem, tesisat arızaları, malzeme kalitesi düşüklüğü)
Teslimin gecikmesi (zamanında tamamlanmayan inşaatlar)
Kat karşılığı sözleşmede vaat edilen dairenin verilmemesi
Tapu devrinin yapılmaması veya eksik yapılması
İnşaat ruhsatı, iskan veya imar hataları

Bu tür durumlarda, Türk Borçlar Kanunu, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Tüketici Kanunu ve İmar Kanunu kapsamında çeşitli hukuki başvuru yolları bulunmaktadır.

Müteahhit ile Yaşanan Sorunlarda İzlenecek Adımlar

1. Sözleşmenin İncelenmesi

Her hukuki süreçte olduğu gibi ilk adım, yapılan sözleşmenin içeriğinin incelenmesidir. Sözleşmede:

Teslim tarihi,
İnşaat kalitesi,
Dairelerin paylaşım oranı,
Ceza şartı,
Tapu devir şartları
gibi maddeler uyuşmazlıkların çözümünde belirleyici rol oynar.

Eksik veya ayıplı teslim durumunda, müteahhitin kusurlu davranışını ispatlamak, sözleşme ve teknik şartnameler üzerinden mümkündür.

2. İhtarname Gönderimi

Uyuşmazlık ortaya çıktığında doğrudan dava açmak yerine, müteahhite noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi önerilir. Bu ihtarname ile:

Eksikliklerin giderilmesi,
Teslimin yapılması,
Sözleşmeye uygun davranılması
talep edilir.

İhtarname, ileride açılacak davada ön delil niteliği taşır.

3. Tespit Davası (Delil Tespiti)

Eğer inşaatta ayıplar veya kusurlar varsa, dava açmadan önce tespit davası açmak oldukça önemlidir. Mahkeme bilirkişi atayarak inşaatta inceleme yapar ve mevcut durumu rapor altına alır. Bu rapor, ayıplı imalat davasında güçlü bir delil oluşturur.

4. Ayıplı İmalat Davası

Müteahhit, inşaatı teknik şartlara aykırı yapmışsa veya düşük kaliteli malzeme kullanmışsa, ayıplı imalat davası açılabilir. Bu dava sonucunda:

Ayıpların giderilmesi,
Bedel indirimi,
Sözleşmeden dönme
gibi sonuçlar elde edilebilir.

Tüketici konut alımlarında bu davalar Tüketici Mahkemesi’nde, ticari nitelikli sözleşmelerde ise Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

5. Teslim Gecikmesi ve Tazminat Davası

Müteahhit inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte teslim etmezse, gecikme tazminatı talep edilebilir.
Örneğin, Kartal’da bir daire tesliminin 8 ay geciktiği bir davada, mahkeme müteahhidi her ay için kira bedeli kadar gecikme tazminatı ödemeye mahkum etmiştir.

6. Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptali Davası

Müteahhit sözleşme hükümlerini ihlal etmişse (örneğin tapu devrini yapmıyorsa), sözleşmenin feshi ve tapu iptali-tescil davası açılabilir.
Mahkeme, müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmediğini tespit ederse, tapu doğrudan arsa sahibine tescil edilir.

7. Ceza Davaları (Dolandırıcılık, Güveni Kötüye Kullanma)

Bazı durumlarda, müteahhit birden fazla kişiye aynı daireyi satabilir veya sahte sözleşmelerle haksız kazanç elde edebilir.
Bu tür eylemler, Türk Ceza Kanunu 157 ve 155. maddeleri kapsamında “nitelikli dolandırıcılık” ve “güveni kötüye kullanma” suçlarını oluşturur.

Müteahhit Sorunlarında Dava Süreci Nasıl İşler?

Yetkili Mahkeme:
İnşaatın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava Türü:
Uyuşmazlık türüne göre Tüketici, Asliye Hukuk veya Ceza Mahkemesi görevli olabilir.
Deliller:
Sözleşme, tapu kayıtları, noter belgeleri, fotoğraflar, bilirkişi raporları.
Zamanaşımı Süresi:
Genellikle 5 yıldır, ancak ayıplı imalatlarda 10 yıla kadar uzayabilir.

Örnek Vaka: Kartal’da Kat Karşılığı Sözleşme İhlali

Kartal’da bir arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit 2 yıl içinde teslim sözü vermiştir. Ancak teslim süresi 3 yılı geçmiş, daireler tamamlanmamıştır.
Arsa sahibi, tespit davası ve ardından sözleşmenin feshi ve tapu tescil davası açmış, mahkeme müteahhitin sözleşmeye aykırı davrandığını tespit ederek arsa sahibine tapu tesciline karar vermiştir.

Müteahhit Sorunlarında Uzlaşma ve Arabuluculuk

Yeni yasal düzenlemeler gereği, müteahhit uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci uygulanmaktadır. Arabuluculukta:

Taraflar sulh yoluyla anlaşmaya varabilir,
Eksikliklerin tamamlanması veya bedel indirimi sağlanabilir,
Süreç daha kısa ve ekonomik şekilde çözülebilir.

Soru - Cevap

Müteahhit inşaatı teslim etmezse ne yapılır?
Noter aracılığıyla ihtar çekilir, ardından sözleşmenin feshi ve tazminat davası açılabilir.

Ayıplı daire tesliminde hangi haklarım var?
Ayıbın giderilmesini, bedel indirimi veya sözleşmeden dönmeyi talep edebilirsiniz.

Müteahhit söz verdiği daireyi başka birine sattı, ne olur?
Bu durumda nitelikli dolandırıcılık suçu oluşur, ceza davası açılabilir.

Teslim gecikirse kira tazminatı alabilir miyim?
Evet, her gecikilen ay için ortalama kira bedeli kadar tazminat istenebilir.

Kat karşılığı sözleşmede tapu devri yapılmazsa ne yapılır?
Tapu iptali ve tescil davası açarak tapunun size geçmesini sağlayabilirsiniz.

Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, dava açmadan önce müteahhit uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci zorunludur.

Eksik teslim için dava süresi nedir?
Teslimden itibaren genellikle 5 yıl, gizli ayıplarda 10 yıl zamanaşımı süresi vardır.

Müteahhit iflas ederse ne olur?
İflas masasına kaydınızı yaptırarak alacaklı sırasına girebilir, tazmin talep edebilirsiniz.

Tüketici Mahkemesi’ne mi Asliye Hukuk Mahkemesi’ne mi gidilir?
Eğer konut alıcısı bireysel tüketici ise Tüketici Mahkemesi, ticari tarafsanız Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Müteahhit mağduriyetinde avukat desteği gerekli midir?
Evet, belgelerin doğru hazırlanması ve dava türünün doğru seçilmesi açısından uzman avukat desteği büyük önem taşır.

Müteahhit ile yaşanan sorunlar, ciddi maddi kayıplara yol açabilecek niteliktedir. Bu nedenle sözleşme hazırlığından teslim aşamasına kadar hukuki destek almak büyük önem taşır.
Eksik teslim, ayıplı imalat veya tapu devri gibi konularda doğru hukuki adımların atılması, mağduriyetin giderilmesini sağlar.

Kartal Avukat, müteahhit uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık, dava takibi ve arabuluculuk süreçlerinde profesyonel destek sunmaktadır.
Sorun yaşamadan önce ya da sonrasında hukuki yardım almak için hemen iletişime geçin.

Kartal İnşaat Avukatı