İskan Belgesi Olmadan Satılan Konutlar İçin Açılacak Davalar

İskan Belgesi (Oturma İzni) Nedir?

İskan belgesi, yapı kullanma izni olarak da bilinir ve bir binanın mevzuata uygun olarak inşa edildiğini, yapı ruhsatı ve projeye uygunluğu tamamlandıktan sonra belediye tarafından verilen resmi izin belgesidir.

Bir yapının iskan alması, o yapının resmi olarak kullanılabilir durumda olduğunu ve güvenli, hukuki şartları taşıdığını gösterir. İskanı olmayan binalar ise çoğu zaman kaçak yapı statüsünde değerlendirilir.

Ancak ne yazık ki bazı durumlarda, konutlar iskan alınmadan, hatta bu durum alıcıya belirtilmeden satışa konu edilebilmektedir. Bu tür işlemler hem hukuken tartışmalı hem de mağduriyet doğurabilecek ciddi bir sorundur.

İskansız Konut Satışı Mümkün mü?

Evet, teknik olarak mümkündür. Tapuda satış yapılabilir, fakat bu durum binanın yasal olarak kullanılabilir olduğu anlamına gelmez.

İskan belgesi olmadan satılan konutlarda genellikle şu sorunlar ortaya çıkar:

Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin geçici statüde kalması
Kat mülkiyetinin kurulamaması
Binanın ileride yıkım veya para cezasına konu olması
Yapının tamamının veya bir kısmının proje dışı yapılmış olması
Alıcının değer kaybına uğraması

Bu nedenlerle iskanı olmayan bir konutun satılması durumunda, alıcının haklarını korumak adına hukuki başvuru yolları devreye girer.

İskansız Konut Satışına Karşı Açılabilecek Davalar ⚖️

İskan belgesi olmadan konut satın alan kişi, durumu sonradan öğrendiğinde aşağıdaki hukuki yollara başvurabilir:

1. Sözleşmenin Feshi ve Bedel İadesi Davası

Alıcı, sözleşmenin kurulmasında yanıltıldığını veya iskan şartı olduğunu ispat edebilirse sözleşmenin feshi ve ödenen bedelin iadesini isteyebilir.

2. Ayıplı Mal Nedeniyle Tazminat Davası

İskan eksikliği, gizli ayıp olarak değerlendirilerek, alıcı eksik bedel kadar indirim veya tazminat talep edebilir.

3. İskan Temini İçin Zorunlu İcra Takibi

Satıcının verdiği taahhütlere dayanarak, iskan alınması yükümlülüğünün yerine getirilmesi için icra takibi başlatılabilir.

4. Tüketici Mahkemesinde Dava

Satıcı bir müteahhit veya emlak şirketi ise, alıcı tüketici sıfatıyla tüketici mahkemelerinde dava açabilir.

Dava Açmadan Önce Ne Yapılmalı?

Dava açmadan önce bazı adımlar atılması hem süreci hızlandırır hem de hukuki ispatı kolaylaştırır:

Satış sözleşmesi ve tapu kayıtları incelenmeli
Belediye veya ilgili kurumlardan iskan durumu öğrenilmeli
Satıcıya yazılı olarak eksikliğin giderilmesi için ihtarname gönderilmeli
Varsa, elektrik-su doğalgaz abonelik belgeleri delil olarak saklanmalı

İstanbul gibi büyükşehirlerde, özellikle hızlı yapılaşmanın görüldüğü Kartal, Maltepe, Tuzla gibi bölgelerde bu tarz sorunlar sık yaşanmaktadır.

Soru - Cevap 🤔

İskansız konut satın almak yasal mı?
Yasal olabilir ama risklidir. Tapuda alım yapılabilir; ancak kullanım, sigorta, kat mülkiyeti gibi konularda ciddi sorunlar yaşanabilir.

Satıcı iskanın olduğunu söyleyip sonra eksik çıkarsa ne olur?
Bu durumda alıcı, ayıplı mal nedeniyle sözleşmeden dönme, bedel indirimi ya da tazminat talebinde bulunabilir.

İskansız daire alan kiracı veya mal sahibi doğalgaz bağlatabilir mi?
Genellikle mümkün değildir. Abonelikler inşaat statüsünde kalır veya geçici olur. Belediyeye başvuru gerekir.

Kartal’da iskan problemi yaşarsam hangi mahkemeye başvururum?
Uyuşmazlığın niteliğine göre, İstanbul Anadolu Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.

İskan eksikliği nedeniyle dava açmak için süre var mı?
Genellikle teslimden itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir. Ancak satıcının hile yaptığı durumlarda bu süre uzayabilir.

Nelere Dikkat Edilmeli? 📝

Satın alınacak dairenin kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi olduğu kontrol edilmeli
İnşaat ruhsatı, iskan belgesi ve belediye evrakları incelenmeli
Sözleşmede iskan şartı varsa, satışa rağmen yerine getirilmemesi durumunda dava açılabilir
Müteahhit veya satıcı, iskan alınması yükümlülüğünü yazılı olarak kabul etmişse sorumluluk daha net olur

İskan eksikliği alıcının sadece hukuki değil, aynı zamanda maddi ve yaşam konforunu etkileyen ciddi bir durumdur. Bu nedenle hak kaybı yaşanmadan önce hukuki danışmanlık alınması önemlidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı