İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Hukuki Rehber

Gayrimenkul Hukuku kapsamında, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir taşınmazda ortakların malı paylaşamaması veya mülkiyeti birlikte yönetememesi durumunda mülkiyet ilişkisini sona erdiren davaya Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) denir. Bu dava, mülkiyetin şahsileştirilmesini sağlayarak paydaşlar arasındaki uyuşmazlığı yasal bir zeminde nihai olarak çözer.

1. Dava öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurulması bir dava şartıdır.

Başvuru: Paydaşlardan biri, dava ikame etmeden önce adliye bünyesindeki arabuluculuk merkezine başvurur.
Süreç: Tüm ortaklar paylaşım yöntemi (nakit bedel veya aynen taksim) üzerinde anlaşırsa süreç tescil ile biter. Anlaşma sağlanamazsa hazırlanan "Anlaşmazlık Tutanağı" ile mahkemeye gidilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Mahkeme, taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve imar durumuna göre ortaklığı iki yoldan biriyle çözümler:

A. Aynen Taksim (Malın Fiziksel Paylaşılması)

Taşınmazın teknik olarak bölünebilir olması durumunda, mal paydaşlar arasında fiziksel olarak paylaştırılır.

İvaz İlavesi: Payların değerleri birbirine eşit değilse, eksik değerdeki paya para (ivaz) eklenerek denkleştirme yapılır.
Kat Mülkiyeti Kurulması: üzerinde bina bulunan arsalarda, her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi şartıyla mahkemece kat mülkiyeti tesis edilerek paylaşım yapılabilir.

B. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İhale Usulü)

Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölündüğünde malın değeri önemli ölçüde azalacaksa mahkeme satış kararı verir.

Elektronik Satış Portalı: Satış, Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu aracılığıyla Uyap Satış Portalı üzerinden kamuya açık bir ihale ile yapılır.
Bedelin Dağıtımı: Satıştan elde edilen meblağ, KDV, damga vergisi ve satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara tapu kayıtlarındaki hisseleri oranında dağıtılır.

3. Görevli Mahkeme ve Usul Kuralları

Görevli Mahkeme: Taşınmazın değerine veya yüzölçümüne bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. (örn: Kartal'daki bir mülk için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir).
Taraf Teşkilinin Sağlanması: Dava, mülk sahibi olan tüm paydaşlara karşı yöneltilmelidir. Tek bir paydaşın bile eksik bırakılması durumunda tahkikat aşamasına geçilemez ve taraf teşkili sağlanana kadar davanın esasına girilemez.

İşlem Basamağı	İçerik özeti	Kritik Teknik Detay
Arabuluculuk	Uzlaşma denemesi	Dava şartıdır, atlanması reddine yol açar.
Kıymet Takdiri	Bilirkişi incelemesi	Taşınmazın güncel piyasa sürüm değeri saptanır.
öncelik Sorgusu	Aynen taksim imkanı	Mahkeme önce bölünebilirliği resen araştırır.
Satış İlanı	İhale duyurusu	Elektronik ortamda (e-ihale) ilan edilir.

4. İstanbul/Kartal Bölgesinde Bölgesel Uygulama

İstanbul’un Kartal, Maltepe ve Pendik bölgelerindeki yoğun yapılaşma ve kentsel dönüşüm süreçleri, ortaklığın giderilmesi davalarının stratejik önemini artırmıştır.

Kentsel Dönüşüm Etkisi: Riskli yapı şerhi bulunan binalarda bu dava türü, ortakların dönüşüm sürecindeki tıkanıklıkları (oy çokluğu sağlanamayan haller gibi) aşması için hukuki bir yol olarak kullanılmaktadır.
Adli Süreç Takibi: İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri'ndeki iş yükü nedeniyle, tebligatların hızı ve bilirkişi raporlarındaki değer tespitlerine yapılacak zamanında itirazlar davanın süresini doğrudan etkiler.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Sadece hissedarlar ihaleye girebilir mi?

Cevap: Kural olarak ihale herkese açıktır. Ancak tüm paydaşlar oy birliği ile kabul ederse, satışın sadece paydaşlar arasında (rızai satış benzeri) yapılmasına karar verilebilir.

Soru: Mahkeme masraflarını hangi taraf öder?

Cevap: Davayı bir kişi açsa bile, yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın sonunda tüm paydaşlara hisseleri oranında yükletilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer):

Bu içerik, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve yasal prosedürler hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Gayrimenkul Hukuku; hak düşürücü sürelerin takibi, kıymet takdiri raporlarının teknik analizi ve ihale hukukuna dair usul kurallarını içeren teknik bir alandır. Yanlış hazırlanan bir dilekçe veya süresi kaçırılan bir itiraz, taşınmazın piyasa değerinin altında satılmasına yol açabilir. Bu nedenle, tüm yargılama ve satış süreçlerinde bir hukukçu rehberliğinde yürütülen süreçlerle hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.