Kat Mülkiyeti Sorunlarında Dava Süreci

Kat Mülkiyeti Hukuku ve Apartman/Site Uyuşmazlıkları Rehberi

Gayrimenkul Hukuku disiplini içerisinde yer alan kat mülkiyeti; bireysel mülkiyet hakları ile toplu yaşamın getirdiği ortak sorumlulukların kesiştiği, kuralları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile sıkı bir şekilde belirlenmiş bir alandır. Toplu yapılarda huzurun tesisi, her malikin yasal haklarını bilmesinden ve uyuşmazlıkların usulüne uygun yollarla çözülmesinden geçer.

1. Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kat mülkiyetinden kaynaklanan tüm ihtilaflarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması bir dava şartıdır.

• Kapsam: Aidat alacakları, komşu gürültüsü, ortak alan işgalleri, yönetim planı değişiklikleri ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali bu sürece tabidir.

• Usul: Arabuluculuk aşamasında uzlaşma sağlanamazsa düzenlenen "Anlaşmazlık Tutanağı" ile yargı süreci başlatılabilir.

2. En Sık Karşılaşılan Kat Mülkiyeti İhtilafları

A. Aidat Borçları ve Gecikme Tazminatı (KMK m. 20)

Kat malikleri, anagayrimenkulün genel giderlerine (personel, asansör, bakım, ortak enerji vb.) aksine bir sözleşme yoksa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

• Yaptırım: Aidatını gününde ödemeyen malike, aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.

• İnfaz: Yönetici veya ilgili kat maliki, ödeme yapmayan tarafa karşı icra takibi başlatabilir.

B. Ortak Alanların Kullanımı ve Eski Hale Getirme

çatı, sığınak, otopark, asansör ve bahçe gibi alanlar tüm maliklerin ortak mülkiyetindedir.

• Müdahalenin Men’i: Bir malikin ortak alanı (örn: Sığınağı depo yaparak) kişisel tasarrufuna alması durumunda, mahkemeden tecavüzün önlenmesi ve alanın mimari projeye uygun eski haline getirilmesi talep edilir.

C. Komşuluk Hukuku ve Rahatsızlıklar (KMK m. 18)

Malikler, bağımsız bölümlerini kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek ve dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdür. Aşırı gürültü veya mülke zarar veren tesisat sızıntıları hakim müdahalesiyle durdurulabilir.

3. Görevli Mahkeme ve Dava Türleri

Kat mülkiyetine dair tüm uyuşmazlıklarda (dava bedeline bakılmaksızın) görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Dava Türü	Temel Dayanak	Kritik İspat Vasıtası (Sübut)
Karar İptali	Toplantı usulü veya yetersayı hatası	Karar defteri ve hazirun cetveli
Eski Hale Getirme	Projeye aykırı yapısal değişiklik	Onaylı mimari proje örneği
Yönetici Atanması	Yönetimin yasal olarak kurulamaması	Tapu kayıtları ve tebligatlar
Aidat Alacağı	KMK m. 20 ve İşletme Projesi	Kesinleşmiş işletme projesi

4. Temel Belge: Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Her uyuşmazlıkta incelenmesi gereken ilk belge, tapu sicilinde kayıtlı olan Yönetim Planı'dır. Bu plan, apartmana veya siteye özel bir "iç anayasa" niteliğindedir.

• İşlev: Gider paylaşım usulleri, bağımsız bölümlerin kullanım şekilleri ve yönetim organlarının yetkileri bu planla belirlenir.

• Hiyerarşi: Yönetim planı hükümleri, Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olmadığı sürece hakim tarafından öncelikli olarak uygulanır.

5. Bölgesel Uygulama: İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal)

İstanbul’un Kartal, Maltepe ve Pendik gibi toplu yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerinde; kat malikleri kurulu kararlarının usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği ve toplantı yeter sayılarına uyulup uyulmadığı yargılamanın odağını oluşturur. özellikle kentsel dönüşüm sürecindeki binalarda arsa payı düzeltme davaları, hak kayıplarını önlemek adına stratejik bir önem taşır.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer):

Bu içerik, kat mülkiyeti hukuku ve apartman/site uyuşmazlıkları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kat Mülkiyeti Hukuku; hak düşürücü sürelerin (örn: Karar iptali için 1 ay ve 6 aylık süreler) takibi, mimari proje okuma ve karmaşık tebligat usullerini içeren teknik bir alandır. Usulüne uygun yapılmayan bir genel kurul çağrısı veya süresi kaçırılan bir itiraz, alınan kararların kesinleşmesine ve hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, toplu yapı uyuşmazlıklarında bir hukukçu rehberliğinde yürütülen süreçlerle hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---