Kat Malikleri Arası İhtilaf Davaları

Kat Malikleri Arası İhtilaflar ve Hukuki çözüm Yolları

Toplu yaşamın getirdiği hak ve yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile katı kurallara bağlanmıştır. Kat malikleri arasındaki "komşuluk hukuku", sadece nezaket kurallarıyla değil, mülkiyetin sınırlarını belirleyen yasal yaptırımlarla korunur.

---

1. Kat Malikleri Arasında En Sık Yaşanan İhtilaflar

• Ortak Alanların İşgali: Bahçe, çatı veya koridor gibi ortak alanlara eşya konulması veya bu alanların belirli bir daireye özgülenmesi (KMK m. 19).

• Mimari Projeye Aykırılık: Balkonun kapatılması, ana taşıyıcı kolona müdahale edilmesi veya dış cephe renginin değiştirilmesi. önemli: Ana gayrimenkulün dış görünümünü etkileyen değişiklikler için beş te dördün ($4/5$) yazılı rızası önem arz etmektedir.

• Aidat ve Gider Borçları: Ortak giderlere (yakıt, asansör, güvenlik) katılmayan malike karşı uygulanan %5 aylık gecikme tazminatı ve icra süreçleri.

• Gürültü ve Rahatsızlık: çekilmez hal alan gürültü, koku veya sarsıntı gibi durumlarda "hakimin müdahalesi" (KMK m. 33) talebi.

• Airbnb ve Ticari Kullanım: Dairenin, diğer kat maliklerinin izni olmadan ticari ofis veya turizm amaçlı kısa süreli konaklama (Airbnb) merkezi olarak kullanılması.

---

2. Dava öncesi Kritik Adım: Zorunlu Arabuluculuk

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında artık doğrudan mahkemeye gidilemez.

• Süreç: Davacı, İstanbul Anadolu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu'na başvurarak süreci başlatır.

• Avantajı: Komşular arasındaki husumeti derinleştirmeden, gizlilik içinde ve 3-4 hafta gibi kısa bir sürede uzlaşma imkanı sağlar.

• Sonuç: Arabuluculukta anlaşılamazsa, alınan "son tutanak" ile birlikte dava açılabilir.

---

3. Yargı Süreci: Sulh Hukuk Mahkemesi ve Kartal Uygulamaları

Kat mülkiyeti davalarında uzmanlaşmış yetkili merci Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kartal, Maltepe, Pendik gibi bölgelerdeki uyuşmazlıklar için İstanbul Anadolu Adliyesi Sulh Hukuk Mahkemeleri görev yapmaktadır.

2. Delil Tespiti ve Keşif: Mahkeme, bilirkişiler (mimar, mühendis) ve mahkeme heyeti ile binada keşif yapar. Projeye aykırılıklar yerinde tespit edilir.

3. Eski Hale Getirme Kararı: Mahkeme, aykırılığın giderilmesi için ilgili malike süre verir. Bu süre içinde işlem yapılmazsa, karar icra yoluyla infaz edilir.

---

4. "çekilmezlik Hali" ve Mülkiyetin Devri (KMK m. 25)

Bir kat maliki, yükümlülüklerini sürekli ihlal ederek diğer maliklerin yaşamını "çekilmez" hale getirirse (örneğin sürekli aidat ödememek, fuhuştan mahkumiyet, ağır hakaret vb.), diğer malikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alarak o kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini (satışa zorlanmasını) mahkemeden isteyebilirler.

---

5. Stratejik Tavsiyeler ve hukuki danışmanlık ve temsil

• Yönetim Planını İnceleyin: Her apartmanın "Anayasası" niteliğindeki Yönetim Planı, tapu sicilinde kayıtlıdır ve mahkeme öncelikle bu plana bakar.

• Karar Defterini Düzenli Tutun: Usulüne uygun alınmamış kat malikleri kurulu kararları, mahkemede kolayca iptal edilebilir.

• Hukuki Profesyonellik: Kartal gibi yoğun yapılaşmanın olduğu bölgelerde, yerel mahkeme pratiklerine ve tahliye/yıkım süreçlerine hakim bir hukukçu ile çalışmak; gereksiz dava masraflarını önler ve komşuluk ilişkilerinin yasal zeminde korunmasını sağlar.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer):

Bu içerik, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartman veya sitenin yönetim planı farklılıklar içerebilir. Hak kaybına uğramamak için bir bir hukukçudan destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal İnşaat Avukatı

---