Kat Malikleri Toplantısı Usulsüz Yapıldıysa Ne Yapılır?

Kat Malikleri Toplantısı: Usul Şartları ve Usulsüzlüğün İptali

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı, anagayrimenkulün yönetiminde en yetkili karar organıdır. Toplantının yapılış şekli, zamanı ve karar yeter sayıları doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile emredici olarak düzenlenmiştir. 2026 yılı hukuk pratiğinde, özellikle "WhatsApp üzerinden yapılan çağrılar" veya "imzasız tutanaklar" nedeniyle alınan kararların iptali davaları, site yönetimlerinin en çok karşılaştığı hukuki sorunların başında gelmektedir. Usulüne uygun yapılmayan bir toplantı, alınan kararların mülkiyet hakkını ihlal etmesi sonucunu doğurur.

1. Usulüne Uygun Bir Toplantının 4 Temel Şartı

Bir toplantının ve alınan kararların hukuken "sakatlanmaması" için şu dört aşamaya uyulmalıdır:

çağrı Usulü (KMK m. 29): Toplantıdan en az 15 gün önce, tüm maliklere gündemi içeren çağrının imza karşılığı veya taahhütlü mektup ile ulaşması gerekir.
Toplantı Nisabı: İlk toplantıda kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı önem arz etmektedir. İkinci toplantıda bu nisap aranmaz.
Karar Nisabı: Kararlar, katılanların oy çokluğuyla alınır. Ancak; yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği veya önemli onarımlar için kanunda belirtilen özel nitelikli çoğunluklar (örn: 4/5 veya tam sayı çoğunluğu) aranır.
Tutanak ve Kayıt: Alınan kararların noter onaylı Karar Defterine işlenmesi ve toplantıya katılan tüm maliklerce imzalanması zorunludur.

2. Usulsüzlük Halinde Hukuki Başvuru Yolları (2026)

Toplantının usulsüz yapılması veya kararların kanuna aykırı olması durumunda şu yollar izlenir:

A. Kurul Kararının İptali Davası (KMK m. 33)

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren 1 ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay (her halde 6 ay) içinde dava açabilir.

İptal Nedenleri: çağrının usulsüzlüğü, vekaleten oy kullanımında sınırın aşılması, gündem dışı karar alınması.

B. Kararın "Yokluğu" veya "Butlanı" İddiası

Bazı kararlar o kadar ağır kusurludur ki süreye tabi olmaksızın her zaman geçersizliği ileri sürülebilir.

örnek: Hiç toplantı yapılmadan karar alınmış gibi gösterilmesi (yokluk) veya kanunun emredici hükümlerine (örn: bir malikin mülkiyet hakkının tamamen yok edilmesi) aykırı kararlar.

C. Yürütmenin Durdurulması Talebi

Dava açıldığında, usulsüz kararın uygulanması (örn: Fahiş bir aidat artışı veya yıkım kararı) telafisi güç zararlar doğuracaksa, mahkemeden İhtiyati Tedbir yoluyla kararın icrasının durdurulması istenir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Yargı Pratiği 📍

İstanbul’un Kartal gibi büyük site yerleşimlerinin yoğun olduğu bölgelerde, toplantı usulsüzlükleri genellikle "blok temsilciliği" ve "toplu yapı" karmaşasından kaynaklanmaktadır.

Yetkili Mahkeme: Kat mülkiyeti ile ilgili tüm iptal davalarında İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin görevlidir.
Arabuluculuk Zorunluluğu: 2024 yılındaki yasal değişiklikle, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
İnceleme Detayı: Kartal'daki mahkemeler, özellikle "çağrı kağıtlarının tebliğ listelerini" ve "hazirun listesindeki imzaların vekalet uyumunu" titizlikle incelemektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Toplantıdan haberim olmadı, alınan karar beni bağlar mı? Usulüne uygun tebligat yapılmadıysa karar sakattır. Ancak iptal davası açıp kararı iptal ettirene kadar karar geçerliymiş gibi görünür. Bu nedenle "haberim yoktu" diyerek aidat ödememek yerine, kararın iptali davası açılmalıdır.

Bir kişi kaç tane vekalet alabilir? KMK uyarınca, bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden (%5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi yerlerde ise bir kişi en fazla 2 kişiye vekalet edebilir. Bu sınırın aşılması iptal sebebidir.

WhatsApp grubundan yapılan toplantı duyurusu geçerli mi? Yönetim planında açıkça "dijital bildirimler geçerlidir" maddesi yoksa, sadece WhatsApp duyurusu yasal tebligat yerine geçmez ve bu durum tek başına kararın iptali için yeterli bir gerekçedir.

Sonuç

Kat malikleri toplantısı, apartmanın "demokrasi meydanıdır". Ancak bu meydandaki kararların hukuki birer zırha sahip olması için prosedürlerin kusursuz işletilmesi önem arz etmektedir. Usulsüz bir toplantı sonucunda hakkınızın yenildiğini veya mülkünüze dair yanlış kararlar alındığını düşünüyorsanız, hak düşürücü süreler (1 ay) geçmeden hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartmanın yönetim planı farklı usuller öngörebilir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.