Kat Maliklerinin Borçlarından Dolayı Haciz İşlemi

Kat maliklerinin borçlarından dolayı haciz işlemi, apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan hukuki süreçlerden biridir. Kat malikleri, Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince ortak giderlere ve yönetim tarafından belirlenen aidatlara katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda alacaklı konumundaki apartman/site yönetimi, haciz işlemi yoluna başvurabilir.

Bu yazıda kat maliklerinin borçlarından dolayı haciz sürecinin nasıl işlediği, hangi şartlarda uygulanabileceği ve kat maliklerinin hakları ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.

Kat Maliklerinin Ortak Gider Borçları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri:

Ortak yerlerin bakımı, onarımı, sigortası
Ortak tesislerin çalışması için yapılan harcamalar
Isınma, güvenlik, temizlik gibi ortak hizmet giderleri
için belirlenen aidat ve avans borçlarını ödemek zorundadır.

Borçlarını ödemeyen kat maliklerinin, hem kendileri hem de bağımsız bölümleri hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalır.

Haciz İşlemi Nasıl Başlatılır?

Aidat ve ortak gider borçlarını ödemeyen kat maliklerine önce yazılı bildirim yapılır. Ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Yönetim, alacağı için doğrudan ilamsız icra yoluna başvurabilir. Bu durumda borçlu kat malikine ödeme emri gönderilir. Ödeme yapılmazsa haciz aşamasına geçilir.

Bu süreçte:

Borçlu kat maliki, ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
İtiraz edilmezse icra işlemleri kesinleşir ve haciz yapılabilir.
Haciz işlemi hem mal varlığına hem de bağımsız bölüme (daireye) yöneltilebilir.

Kat Maliklerinin Hakları

Borçlu kat maliki:

Ödeme emrine itiraz etme
Borcun haksız veya fazla olduğunu iddia ederek dava açma
Taksitlendirme veya icra müdürlüğü nezdinde ödeme anlaşması yapma
haklarına sahiptir.

Ancak borç kesinleşmişse ve ödenmemişse, haciz işlemi kaçınılmazdır. Kat malikinin borcu, bağımsız bölümün mülkiyetine bağlı bir yükümlülük olduğu için haciz işlemi daire üzerine konulabilir.

Yönetimin Hakları

Apartman/site yönetimi:

Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine noter ihtarı veya yazılı uyarı gönderebilir.
İcra takibi başlatabilir ve borcun tahsilini talep edebilir.
Gerekirse kat malikinin dairesine veya taşınır mallarına haciz koydurabilir.

Bu yetkiler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve 22. maddeleri ile desteklenmiştir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

İcra takibi başlatılmadan önce maliklere yazılı bildirim yapılması süreci hızlandırır.
Yönetim planında borç tahsilatıyla ilgili düzenlemeler varsa, bu düzenlemelere uyulmalıdır.
Borçlunun icra masrafları ve faiz yükümlülüğü doğabileceği unutulmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Aidat borcundan dolayı kiracı mı, malik mi sorumludur?
Cevap: Asıl sorumlu kat malikidir. Ancak kiracıya yapılan bildirimle kiracının da kira bedelinden mahsup edilerek ödemesi sağlanabilir.

Soru: Kat malikinin dairesi haczedilebilir mi?
Cevap: Evet, borç kesinleşmişse daire üzerine haciz konulabilir ve hatta satış aşamasına gidilebilir.

Soru: Borcu olan malik ortak alanları kullanmaya devam edebilir mi?
Cevap: Ortak alan kullanımı tamamen engellenemez; ancak bazı hizmetlerden kısıtlama yapılabilir (örneğin otopark veya sosyal tesis kullanımı).

Kartal İnşaat Avukatı