Kat Maliklerinin Ortak Kararları Nasıl İptal Edilir?

Kat Malikleri Kurulu Kararları: Bağlayıcılık ve İptal Süreçleri

Kat Malikleri Kurulu, ana taşınmazın yönetiminden sorumlu en yetkili karar organıdır. Kanun ve yönetim planı çerçevesinde alınan kararlar; toplantıya katılsın ya da katılmasın, karara olumlu ya da olumsuz oy versin, tüm malikleri ve bağımsız bölümden faydalananları (kiracı, sükna hakkı sahibi vb.) bağlar. Ancak bu bağlayıcılık, kararın "hukuka uygun" olması şartına bağlıdır. 2026 yılı hukuk standartlarında, usule aykırı bir çağrı ile toplanan veya kanuni nisaplara uymayan bir karar, "Hakimin Müdahalesi" yoluyla iptal edilmeye mahkumdur.

1. Karar Alma Süreci ve Gerekli çoğunluklar

Kurulun her kararı aynı oy oranıyla alınamaz. Kanun, kararın ağırlığına göre farklı nisaplar belirlemiştir:

• Sayı ve Arsa Payı çoğunluğu: Olağan yönetim işleri, yönetici seçimi, denetçi atanması ve basit onarımlar için yeterlidir.

• Beşte Dört (4/5) çoğunluk: Yönetim planının değiştirilmesi için aranan nitelikli çoğunluktur.

• Oy Birliği: Ortak alanların bir başkasına devri, binaya kat ilavesi veya ana yapının dış görüntüsünü tamamen değiştiren projeler için önem arz etmektedir.

2. Kararların İptali ve "Yokluk" Halleri

Bir kararın iptali için iki temel yol vardır:

A. İptal Edilebilirlik (KMK m. 33)

Karar alınmıştır ancak usulde hata (çağrı yapılmaması, imza eksikliği vb.) veya içerikte hakkaniyete aykırılık vardır.

• Süre: Toplantıya katılan ve muhalif kalanlar için karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmayanlar için öğrenme tarihinden itibaren 1 ay (her halükarda 6 ay) içinde dava açılmalıdır.

B. Yokluk ve Mutlak Butlan

Karar, kanunun emredici hükümlerine o kadar aykırıdır ki, sanki hiç alınmamış gibi kabul edilir (örn: Bir malikin mülkiyet hakkını elinden alan bir karar). Bu durumlarda süre sınırı olmaksızın tespit davası açılabilir.

3. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Yargı Pratiği 📍

İstanbul Anadolu Yakası'ndaki sitelerde, özellikle yüksek bütçeli "İşletme Projeleri" ve "Dış Cephe Mantolama" kararları en sık dava konusu olan başlıklardır.

• Görevli Mahkeme: Kartal sınırları içindeki tüm malik kurulu uyuşmazlıklarında İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri kesin yetkilidir.

• Arabuluculuk Zorunluluğu: 2024 yılından bu yana, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

• Delillerin Sunumu: Mahkeme; toplantı çağrı kağıtlarını, posta alındılarını (iadeli taahhütlü mektuplar), hazirun cetvelini ve karar defterini bilirkişi marifetiyle inceletir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Toplantı duyurusu bana ulaşmadı, alınan kararlar geçerli mi? çağrı usulüne aykırılık, kararın iptali için bir gerekçedir. Eğer toplantı usulüne uygun (taahhütlü mektup veya imzalı tebligat) duyurulmadıysa, alınan kararların iptalini isteyebilirsiniz.

Kiracılar toplantıda oy kullanabilir mi? Kiracı, kat malikinin yazılı vekaletini almadığı sürece kendi adına oy kullanamaz. Vekaletsiz kullanılan oylar, karar yeter sayısını etkiliyorsa kararın iptali gerekir.

Dava açmak aidat ödememi durdurur mu? Hayır. Bir kararın iptali davası açılması, o kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanmasını durdurmak için mahkemeden "Yürütmenin Durdurulması" yönünde ihtiyati tedbir talep edilmelidir.

---

Sonuç

Kat Malikleri Kurulu, demokratik bir yönetim organı olsa da kararları kanunla sınırlıdır. 2026 yılı hukuk sistemi, "çoğunluğun tahakkümünü" engellemekte ve azınlıkta kalan maliklerin haklarını sıkı sıkıya korumaktadır. Usulsüz alındığını düşündüğünüz bir karar mülkünüzün değerini veya yaşam kalitenizi etkiliyorsa, hak düşürücü süreler geçmeden teknik dosya hazırlığı ve hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her apartman toplantısı ve her karar; çağrı usulüne, yönetim planına ve toplantı nisaplarına göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal İnşaat Avukatı

---