Kat Maliklerinin Rızası Olmadan Yapılan Tadilatlar İçin Açılan Davalar

Apartman yaşamında ortak yaşam kuralları, Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir. Bu kanun doğrultusunda, her kat maliki kendi bağımsız bölümünde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkına sahiptir; ancak bu hak sınırsız değildir. Özellikle kat maliklerinin izni olmadan yapılan tadilat ve inşaat çalışmaları, diğer maliklerin haklarını ihlal edebileceğinden dava konusu edilebilir.

Bu yazıda, kat maliklerinin rızası olmadan yapılan tadilatların hukuki durumu, açılabilecek dava türleri, yargılama süreci ve dikkat edilmesi gereken noktalar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Tadilat Sınırları

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 19'a göre, kat maliki kendi bağımsız bölümünde dahi olsa:

Binanın taşıyıcı sistemine zarar veremez
Dış cephede değişiklik yapamaz
Ortak alanları kendi kullanımına ayıramaz
Diğer maliklerin haklarını ihlal edemez

Buna göre yapılacak tadilatlar, bazı durumlarda diğer maliklerin oybirliği ile onayını gerektirir. Aksi halde, bu işlemlere karşı hukuki yollara başvurulabilir.

Rıza Olmadan Yapılan Tadilatlara Örnekler

Ortak kullanımda olan çatının bir malik tarafından kapatılması
Ortak bahçeye balkon veya oda eklenmesi
Yangın merdiveni, asansör boşluğu gibi ortak alanların kapatılması
Dış cephede pencere değişimi, klima dış ünitesi montajı
Bina taşıyıcı sisteminde yapılan müdahaleler (duvar yıkımı vb.)

Bu örneklerin tamamı, diğer kat maliklerinin iznine tabi olan değişikliklerdir.

Açılabilecek Dava Türleri

1. Eski Hale Getirme Davası

Kat maliklerinin rızası olmadan yapılan tadilatlara karşı en çok başvurulan dava türüdür.

Amaç: Tadilat yapılan yerin eski haline getirilmesini sağlamak
Yetkili Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar: Davacı (zarara uğrayan kat maliki), davalı (tadilatı yapan malik)

2. Ortak Alanın İşgalinin Önlenmesi Davası

Ortak kullanım alanları özel kullanıma dönüştürülmüşse bu dava ile kullanım engellenebilir.

3. Yıkım ve Müdahalenin Men’i Davası

Yapının ortak alana ya da imar mevzuatına aykırı olarak genişletilmesi durumunda başvurulur.

4. İdari Başvuru ve Şikayet

İlgili belediyeye yapılacak şikayetle kaçak yapı niteliği taşıyan tadilatlara müdahale edilmesi sağlanabilir.

Dava Açmadan Önce Ne Yapılmalı?

Öncelikle, kat malikine yazılı olarak ihtar gönderilmesi tavsiye edilir.
Tadilatın fotoğraf, video ve tanıklarla belgelenmesi önemlidir.
Kat malikleri kurulu kararı varsa, onunla birlikte başvuru süreci başlatılabilir.

Uygulamada Yargıtay’ın Görüşü

Yargıtay kararlarına göre:

Kat malikinin rızası olmadan ortak alanlarda yapılan inşaatlar müdahale teşkil eder.
Ortak alanın işgal edilmesi durumunda, işgal eden malikin rızası olsa bile diğer malikler dava açabilir.
Dış cephedeki klima dış ünitesi, dış kaplama, tabela, reklam vb. gibi değişiklikler oybirliğiyle alınan karar yoksa hukuka aykırıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Komşum dış cepheyi boyadı, bu yasal mı?
🔹 Dış cephe ortak alan sayıldığı için tüm kat maliklerinin oybirliği ile onay vermesi gerekir.

S: Ortak bahçeye balkon yaptılar, dava açabilir miyim?
🔹 Evet. Bu durum ortak alanın işgali sayılır ve eski hale getirme davası açabilirsiniz.

S: Dış duvara klima ünitesi takıldı. Ne yapabilirim?
🔹 Diğer kat maliklerinin izni alınmadan yapılan dış cephe işlemleri hukuka aykırıdır. Müdahalenin men’i davası açabilirsiniz.

S: Sadece iki kat malikiyiz, komşum mutfağını genişletmek istiyor. Ne yapmalı?
🔹 Yazılı olarak rıza verebilirsiniz. Ancak taşıyıcı sistem veya ortak alan kullanımı varsa, belediyeden izin alınması da gereklidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı