Müteahhitin Kat Karşılığı Sözleşmesine Uymaması Hali

Günümüzde özellikle büyük şehirlerde konut üretiminin hızla artmasıyla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmeleri oldukça yaygın hale gelmiştir. Arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılan bu sözleşmeler, karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur. Ancak zaman zaman müteahhitlerin sözleşmeye aykırı davranması, projeyi teslim etmemesi veya eksik teslim etmesi gibi durumlarla karşılaşılmaktadır.

Bu yazıda, müteahhitin kat karşılığı inşaat sözleşmesine uymaması durumunda arsa sahibinin hangi hukuki yollara başvurabileceği, hangi davaların açılabileceği ve dikkat edilmesi gereken hususlar kapsamlı biçimde açıklanmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında yapılan ve müteahhidin, belirli bağımsız bölümleri kendisine bırakılması karşılığında arsa üzerine bina inşa etmeyi taahhüt ettiği iki taraflı borç doğuran bir sözleşmedir.

Bu sözleşmeler genellikle:

Noter huzurunda yapılır,
Taşınmazın tapu kaydı ile ilişkilidir,
Arsa payı karşılığında bağımsız bölüm teslimini kapsar.

Müteahhitin Sözleşmeye Aykırı Davranışları Nelerdir?

Müteahhidin sözleşmeye uymaması farklı şekillerde ortaya çıkabilir:

İnşaata hiç başlamaması
İnşaatı geç bitirmesi veya hiç bitirmemesi
Eksik, ayıplı ya da imara aykırı teslim
Taahhüt edilen bağımsız bölümleri teslim etmemesi
Arsa sahibinin payına düşen daireleri başkasına satması
Sözleşmede belirtilmeyen malzeme ya da teknikleri kullanması

Bu gibi durumlar, arsa sahibinin ciddi maddi ve hukuki zararlar yaşamasına neden olabilir.

Açılabilecek Dava Türleri

1. Sözleşmenin Feshi ve Tescil İstemli Dava

Müteahhit, sözleşme hükümlerini açıkça ihlal ediyorsa, arsa sahibi sözleşmenin feshi için dava açabilir. Eğer müteahhidin kendi üzerine tescil edilen bağımsız bölümler varsa, tapu iptali ve arsa sahibine tescil talep edilebilir.

2. Tazminat Davası

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle arsa sahibinin uğradığı maddi ve manevi zararlar için tazminat talep edilebilir. Örneğin:

Gecikmeden doğan kira kaybı
Eksik işçilik ve onarım giderleri
Piyasa değerinin altında teslim edilen bağımsız bölümler

3. Ayıplı İfa Nedeniyle Dava

Müteahhit inşaatı yapmış ama eksik ya da ayıplı teslim etmişse, arsa sahibi ayıpların giderilmesi, bedel indirimi, sözleşmenin feshi gibi taleplerle dava açabilir.

4. Tapu İptali ve Tescil Davası

Müteahhit, üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmediği halde tapuya tescil yapılmışsa, tapu iptal ve tescil davası ile bu durum düzeltilir.

Arsa Sahibinin Dikkat Etmesi Gerekenler

Sözleşme mutlaka noterde ve yazılı şekilde yapılmalı, mümkünse bir avukat desteğiyle hazırlanmalıdır.
Sözleşmede inşaatın başlama ve bitiş süresi, teslim şartları, teknik şartname açıkça yazılmalıdır.
Müteahhitin teminat mektubu vermesi ya da ipotek tesis edilmesi arsa sahibi lehine güvence oluşturur.
Teslim tarihine kadar yüklenici denetlenmeli ve aykırılıklar noter tespitiyle belgelenmelidir.
Uyuşmazlık çıkması halinde zaman kaybetmeden dava açılması, özellikle tapu devrinin önlenmesi açısından önemlidir.

Yargıtay’ın Konuya Yaklaşımı

Yargıtay içtihatlarında arsa sahibi lehine kararlar verilmekte; sözleşmeye açık aykırılık, inşaatın hiç yapılmaması, müteahhidin edimini yerine getirmemesi gibi durumlarda sözleşmenin feshi ve tapu tescili talepleri kabul edilmektedir. Ayrıca zarar gören arsa sahibi lehine maddi ve manevi tazminat kararı da çıkabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Müteahhit inşaata başlamadı, ne yapabilirim?
🔹 Sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tazminat davası açabilirsiniz.

S: Müteahhit dairemi eksik teslim etti. Bu durumda ne yapmalıyım?
🔹 Ayıplı ifa kapsamında eksikliklerin giderilmesini talep edebilir ya da bedel indirimi için dava açabilirsiniz.

S: Müteahhit teslim etmediği daireyi sattı. Bu mümkün mü?
🔹 Hayır, bu durum dolandırıcılığa varan ağır bir ihlaldir. Hem tapu iptal davası hem ceza davası açabilirsiniz.

S: Müteahhit inşaatı zamanında bitirmedi. Tazminat alabilir miyim?
🔹 Evet. Gecikme nedeniyle uğradığınız kira kaybı, değer kaybı gibi zararlar için tazminat talep edebilirsiniz.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı