Miras Kalan Gayrimenkulde Zilyetlik Uyuşmazlıkları

Miras hukuku kapsamında mirasçılara kalan taşınmaz mallar üzerinde çoğu zaman çeşitli uyuşmazlıklar doğmaktadır. Bu uyuşmazlıkların başında ise zilyetlik sorunları gelmektedir. Miras bırakan kişinin vefatı sonrasında gayrimenkul üzerindeki fiili kullanım (zilyetlik) ile hukuki mülkiyet (paylı mülkiyet) arasında farklılıklar oluşabilir. Bu durum, mirasçılar arasında fiili kullanım hakkı, tasarruf yetkisi ve kira geliri paylaşımı gibi konularda ciddi anlaşmazlıklara neden olur.

Bu yazımızda, miras kalan gayrimenkullerde zilyetlik kavramı, ortaya çıkan uyuşmazlık türleri ve bu uyuşmazlıkların çözümü için başvurulabilecek hukuki yollar detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Zilyetlik Nedir?

Zilyetlik, bir mal üzerinde fiili hakimiyetin kurulması anlamına gelir. Bir taşınmazda zilyet olan kişi, o taşınmazı kullanıyor veya elinde bulunduruyorsa, fiilen malik gibi davranıyor demektir. Ancak zilyet olmak, hukuki olarak malik olmak anlamına gelmez. Özellikle miras kalan gayrimenkullerde, zilyetlik çoğu zaman tek bir mirasçı lehine fiili bir durum oluştururken, diğer mirasçıların haklarını ihlal edebilir.

Miras Kalan Gayrimenkulde Yaygın Zilyetlik Uyuşmazlıkları

1. Tek Mirasçının Taşınmazı Sahiplendiği Durumlar

Bazı durumlarda mirasçılardan biri, miras kalan taşınmazda oturmaya başlar veya kullanımı fiilen ele geçirir. Bu durumda:

Diğer mirasçılara kira bedeli ödememesi,
Mülk üzerinde tek taraflı tasarrufta bulunması (kiraya verme, tadilat, yıkım vb.),
Mülkün satışına izin vermemesi

gibi davranışlar zilyetlik uyuşmazlığına neden olur.

2. İzinsiz Kiralama ve Kullanım Gelirinin Paylaşılmaması

Tek bir mirasçı, tüm mirasçıların ortak olduğu bir gayrimenkulü başkalarına kiralayabilir ve geliri kendisine alabilir. Bu durumda diğer mirasçılar kira gelirinin paylaştırılması veya mülkün boşaltılması için dava açabilir.

3. Tapusuz Zilyetlik ve Haksız İşgal

Taşınmazın mirasçılar adına henüz intikali yapılmamışsa, zilyet olan kişi taşınmaz üzerinde tek hak sahibi gibi davranabilir. Bu durumda diğer mirasçılar tarafından açılacak davalarla haklar korunabilir.

Hukuki Çözüm Yolları

1. Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

Miras kalan gayrimenkulü tek başına kullanan mirasçıya karşı, diğer mirasçılar ecrimisil davası açabilir. Bu dava ile:

Geçmişe dönük olarak kira emsal bedeli üzerinden tazminat talep edilebilir,
Kullanımın haksızlığı tespit edilir,
Zilyetliğin sınırlandırılması sağlanabilir.

Not: Ecrimisil talebi için en fazla 5 yıllık geriye dönük süre için talepte bulunulabilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, miras kalan taşınmazın satışı yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi talep edilebilir.

Mahkeme kararıyla taşınmaz açık artırma ile satılır.
Elde edilen bedel tüm mirasçılar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.
Bu dava ile fiili zilyetlik durumu da son bulur.

3. Tapu İptali ve Tescil Davası

Eğer zilyet olan kişi, diğer mirasçıların rızası olmaksızın taşınmazın tamamını kendi üzerine geçirmişse, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Zilyetlik Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mirasçılar arasında protokol yapılması zilyetlik sorunlarını önleyebilir.
Tüm mirasçıların rızası olmadan kullanım veya tasarruf yapılamaz.
Zilyetlik sorunu çözülmeden satış, kiralama veya yapılaşma girişimleri hukuki olarak geçersiz sayılabilir.
Delil olarak tanık beyanları, kira sözleşmeleri, fatura kayıtları gibi belgeler önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Miras kalan evde kardeşim oturuyor, bana kira vermiyor. Ne yapabilirim?
🔹 Ecrimisil davası açarak geçmişe dönük kira tazminatı talep edebilirsiniz.

S: Zilyet olan kardeşim evin satışına engel oluyor. Nasıl çözülür?
🔹 Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak satışını mahkeme kararıyla sağlayabilirsiniz.

S: Miras kalan evin tapusu babamın üstünde ama biz üç kardeşiz. Tapu hala bizim adımıza geçmedi. Ne yapmalıyız?
🔹 Veraset ilamı alarak miras intikal işlemleri yapmalı, ardından kullanımda olan kişiye karşı ecrimisil davası açabilirsiniz.

S: Tek mirasçı taşınmazı başkasına kiraladı. Bu yasal mı?
🔹 Hayır. Tüm mirasçıların rızası olmadan yapılan kiralama işlemi geçersiz sayılır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı