Taşınmaz Satışında Fahiş Fiyat Nedeniyle Açılabilecek Davalar

Taşınmaz Satışında Fahiş Fiyat Nedeniyle Açılabilecek Davalar; Taşınmaz alım satım işlemlerinde, emlak piyasa değerinin çok üzerinde bir bedelle satış yapılması durumu, “fahiş fiyat” olarak tanımlanır. Bu durum genellikle alıcının bilgi eksikliği, ekonomik zorunlulukları ya da güven ilişkisi nedeniyle olağandışı bir fiyatı kabul etmesiyle ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu'nda bu durum "gabin" yani aşırı yararlanma olarak ifade edilir.

Özellikle büyükşehirlerde hızla değişen gayrimenkul piyasası, bu tür uyuşmazlıkları artırmaktadır. Alıcılar, yüksek bedelle yapılan taşınmaz alımlarında mağduriyet yaşadıklarında yasal haklarını kullanarak dava açabilirler.

Fahiş Fiyat Davası Hangi Durumlarda Açılabilir? ⚖️

Fahiş fiyat nedeniyle dava açılabilmesi için bazı şartların bir araya gelmiş olması gerekir:

Satış bedelinin, taşınmazın gerçek piyasa değerinin açık şekilde üzerinde olması
Alıcının, satıcının durumundan yararlanarak yönlendirilmiş olması
Taraflar arasında bilgi ve ekonomik güç dengesizliği bulunması

Bu şartlar altında alıcı, satış sözleşmesinin iptalini veya ödediği fazla bedelin iadesini talep edebilir.

Türkiye Genelinde Geçerli Olan Hukuki Süreç

Taşınmaz satışında fahiş fiyat iddiasıyla açılacak davalar, Türkiye’nin her yerinde geçerli olan hukuk kuralları çerçevesinde yürütülür. Ancak, bazı bölgelerde konut fiyatlarındaki değişkenlik bu davaların sıklığını artırabilir. Örneğin, İstanbul Anadolu Yakası’ndaki Kartal gibi gelişmekte olan semtlerde, alıcılar bu tür davalara daha fazla başvurmaktadır.

Kartal Örneği ile Bölgesel Riskler 📍

Kartal, son yıllarda konut projeleri ve ulaşım yatırımları nedeniyle değer kazanan bir bölge olmuştur. Bu da taşınmaz alım-satım işlemlerinde rayiç değer ile satış bedeli arasında farkların oluşmasına neden olur. Bu bölgede dava açmak isteyen kişiler, satış öncesinde:

Ekspertiz raporu almalı
Emsal taşınmaz fiyatlarını karşılaştırmalı
Tapu kayıtlarını ve hukuki şerhleri kontrol etmelidir

Bu önlemler yalnızca Kartal için değil, tüm büyükşehirlerde geçerlidir.

Fahiş Fiyat Davalarında Süreç Nasıl İlerler?

Davalar genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılır ve şu şekilde ilerler:

Alıcı, satış sözleşmesi ve ödeme belgeleriyle birlikte başvuruda bulunur
Mahkeme, bilirkişi tayini yaparak taşınmazın gerçek değerini tespit eder
Tanık dinlemeleri ve diğer deliller toplanır
Karar verilerek ya sözleşme iptal edilir ya da fazla ödeme iade edilir

Bu süreç, ortalama olarak 6 ay ile 2 yıl arasında tamamlanmaktadır. İstanbul gibi yoğun adliye bölgelerinde süreç daha uzun sürebilir.

Dava Açmadan Önce Alıcı Hangi Adımları Atmalı? 🔍

Taşınmaz almadan önce yapılması gereken bazı temel kontroller şunlardır:

Rayiç değer araştırması yapılmalı
Emsal konut satışları dikkate alınmalı
Tapu müdürlüğünden ipotek, haciz, şerh gibi kayıtlar incelenmeli
Mümkünse bağımsız bir ekspertiz raporu alınmalı

Bu adımlar alıcının hem bilinçli hareket etmesini sağlar, hem de dava durumunda güçlü deliller sunmasına yardımcı olur.

Soru - Cevap 🤔

Taşınmazda fahiş fiyatla karşılaşan biri ne yapmalı?
Fahiş fiyatla taşınmaz alındıysa, gabine dayalı iptal davası ya da bedel iadesi davası açılabilir. Dava süreci için sözleşme, ödeme belgeleri ve emsal taşınmaz değerleri delil olarak sunulmalıdır.

Bu tür davalar ne kadar sürede açılmalı?
Genel olarak satış işleminden sonra 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi halde hak düşebilir.

Ekspertiz raporu olmadan dava açılabilir mi?
Açılabilir, fakat ekspertiz veya bilirkişi raporu mahkemede değer tespiti için kritik öneme sahiptir.

Satıcı, fiyatın fahiş olmadığını savunursa dava kaybedilir mi?
Hayır. Satıcının beyanı tek başına yeterli değildir. Emsal fiyatlar ve bilirkişi raporu dikkate alınır.

Kartal’da bu tür davalar hangi mahkemede görülür?
Kartal’daki taşınmazlar için davalar İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı