Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlere Katılmayanlara Açılacak Davalar

Kat Mülkiyeti Hukukunda Ortak Gider Alacağı ve Tahsil Süreci

Apartman ve site yönetimlerinde "aidat" olarak da bilinen ortak giderlerin tahsili, mülkiyet huzurunun ve bina hizmetlerinin sürekliliği için yasal bir zorunluluktur. 2026 yılı itibarıyla, ekonomik koşullar ve artan yönetim maliyetleri nedeniyle bu uyuşmazlıklar İstanbul Anadolu Yakası'nın Kartal, Pendik, Maltepe gibi yoğun yerleşim bölgelerinde yargının en önemli gündem maddelerinden biri haline gelmiştir.

1. Ortak Gider Yükümlülüğünün Yasal Zemini

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 20 uyarınca, her kat maliki aksi kararlaştırılmadıkça şu oranlarda giderlere katılmakla yükümlüdür:

Eşit Paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans.
Arsa Payı Oranında Paylaşım: Ana gayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri.

önemli: Kat maliki, ortak yer üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini veya kendi dairesinin konumunu (giriş kat olması vb.) ileri sürerek bu giderleri ödemekten kaçınamaz.

2. Aidat Alacağı İçin İzlenecek Hukuki Yollar

Ortak gider borcunu ödemeyen malik veya kiracıya karşı yönetim tarafından şu adımlar atılmalıdır:

A. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kat mülkiyetinden doğan alacak davaları için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması önem arz etmektedir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açma hakkı doğar.

B. İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı

Yönetici veya kat maliklerinden biri, borcunu ödemeyen malike karşı icra takibi başlatabilir.

Aylık %5 Tazminat: ödemede gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı hesaplanır.
İtirazın İptali: Malikin takibe itiraz etmesi durumunda, yönetimin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali Davası" açması gerekir. Borçlu, haksız itirazı nedeniyle borcun %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilebilir.

C. Kanuni İpotek Hakkı

Ortak gider borcu olan malikin dairesi üzerine, diğer kat maliklerinin istemiyle mahkemece kanuni ipotek tesis edilebilir.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyeti hukukuna ilişkin tüm davalarda (borç tutarı ne olursa olsun):

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.
Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi. (Kartal'daki siteler için İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.)

4. İspat Vasıtaları ve Gerekli Belgeler

Mahkemece alacağın varlığına karar verilebilmesi için dosyanın şu belgelerle desteklenmesi esastır:

İşletme Projesi: Kesinleşmiş ve kat maliklerine tebliğ edilmiş olması süreci hızlandırır.
Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri: Giderlerin ve yönetici yetkisinin belirlendiği kararların bulunduğu noter tasdikli defter.
Banka Kayıtları ve Harcama Belgeleri: Giderlerin yapıldığını ispatlayan fatura ve makbuzlar.

5. Kartal ve Anadolu Yakası Yerel Uygulamaları

İstanbul Anadolu Adliyesi yetki bölgesinde görülen davalarda, özellikle sitelerdeki sosyal tesis ve yüksek güvenlik giderleri uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Kiracı Sorumluluğu: Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, mal sahibi ile birlikte müteselsilen sorumludur.
Hız Faktörü: Kesinleşmiş işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu m. 68 anlamında "ilam niteliğinde belge" sayıldığından, tahsilat süreci mahkemeye gitmeden icra dairesinde sonuçlanabilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Soru: "Yönetici değilim, tek başıma dava açabilir miyim?" Cevap: Evet. KMK m. 20 uyarınca, her kat maliki, ortak gideri ödemeyen diğer malike karşı dava açma veya icra takibi başlatma hakkına sahiptir.

Soru: "Eski malikin borcundan yeni malik sorumlu mudur?" Cevap: Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre, yeni malik sadece mülkiyeti kazandığı tarihten sonraki borçlardan sorumludur. Ancak yönetim planında aksine bir hüküm varsa durum değişebilir.

Soru: "Asansörü kullanmıyorum, asansör tamir masrafını ödemeli miyim?" Cevap: Evet. KMK'ya göre ortak alanların giderlerine katılmak mülkiyet hakkının bir yükümlülüğüdür; fiili kullanım şart değildir.

Sonuç ve Değerlendirme

Ortak giderlerin tahsili, toplu yaşamın devamlılığı için kritik bir usuli süreçtir. 2026 yılı yargı standartlarında; arabuluculuk aşamasının doğru yönetilmesi ve icra takiplerinin "kesinleşmiş işletme projelerine" dayandırılması, sürecin aylar yerine haftalar içinde sonuçlanmasını sağlar. Hak kaybına uğramamak ve aylık %5 gecikme tazminatı gibi ağır yaptırımlara maruz kalmamak adına yasal prosedürlerin titizlikle takibi önerilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 634 sayılı KMK çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Uyuşmazlıklar, apartman yönetim planındaki özel hükümlere göre farklılık gösterebilir. hukuki danışmanlık ve temsil alınması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.