Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlere Katılmayanlara Açılacak Davalar

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, bazı kat maliklerinin ortak giderlere katılmamasıdır. Özellikle İstanbul’un hızla yapılaşan bölgelerinden biri olan Kartal ve çevresinde bu sorun birçok yönetici ve kat maliki için ciddi bir hukuki sürece dönüşmektedir. Bu gibi durumlarda hukuki çözüm yolları Kat Mülkiyeti Kanunu ile belirlenmiştir.

Ortak Gider Nedir?

Apartman veya site içerisinde herkesin ortak kullandığı alanların bakım, onarım, temizlik, güvenlik gibi harcamaları “ortak gider” kapsamına girer. Asansör, çatı, bahçe, otopark, jeneratör gibi unsurların giderleri tüm kat maliklerini ilgilendirir.

Kimler Giderlere Katılmak Zorunda?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca:

Kat malikleri, arsa payı oranında giderlere katılmakla yükümlüdür.
Kiracı oturuyorsa, öncelikli ödeme sorumluluğu kiracıda olmakla birlikte mal sahibi de nihai yükümlüdür.
“Kullanmıyorum” ya da “Benim dairem giriş katta, asansör kullanmıyorum” gibi mazeretler yasal olarak geçersizdir.

Giderlere Katılmayanlara Ne Yapılır?

Yazılı Uyarı ve İhtarname Gönderimi:
Öncelikle ilgili kat malikine veya kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.
İcra Takibi Başlatma:
Ödeme yapılmaması halinde, ilamsız icra takibi ile borcun tahsili yoluna gidilebilir.
İcra Takibine İtiraz Edilirse:
Kat maliki borca itiraz ederse, apartman yönetimi itirazın iptali davası açabilir.
Alacak Davası (Ortak Gider Davası):
Uygulamada en yaygın yol, doğrudan asliye hukuk mahkemesinde açılan ortak gider alacağı davasıdır. Bu dava genellikle yöneticiler veya apartman yönetimi tarafından açılır.

Mahkemeye Sunulması Gereken Belgeler

Kat malikleri kurul kararları
Gider paylaşım çizelgesi
İhtarname veya tebligat belgeleri
Yöneticilik belgesi (varsa)
Borç hesap dökümü ve ödeme planı

Kartal Bölgesinde Uygulamalar

İstanbul Anadolu Adliyesi’nin yargı çevresinde yer alan Kartal, Maltepe, Pendik gibi ilçelerde kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sıklıkla mahkemeye taşınmaktadır. Davalarda genellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri esas alınır ve borçlu kat maliklerinden alacakların tahsili karara bağlanır.

Faiz, Masraf ve Avukatlık Ücreti

Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki yalnızca anaparayı değil, faiz, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretlerini de ödemek zorunda kalabilir. Bu da borç yükünü artırır. Bu nedenle süreci uzatmadan çözümlemek her iki taraf için de faydalıdır.

Kat mülkiyetinde ortak yaşam kurallarına uymamak, diğer kat maliklerinin hakkını ihlal eder. Ortak giderlere katılmayanlara karşı açılacak davalar, hukuki hakların korunması açısından gereklidir. Bu sürecin doğru yürütülmesi için hukuki bilgi ve deneyim önem taşır.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı