Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yaşanan Hukuki Sorunlar ve Davalar

Kentsel Dönüşüm Süreci ve Hukuki Uyuşmazlıklar: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Güncel Rehber

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi ve yapı stokunun güvenli hale getirilmesi amacıyla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen çok katmanlı bir süreçtir. Mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren bu süreç; idari kararlar, kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar ve yüklenici (müteahhit) firmalarla yapılan sözleşmeler ekseninde karmaşık hukuki ihtilaflara zemin hazırlayabilmektedir. 2026 yılı itibarıyla, özellikle 2023 sonunda yürürlüğe giren yeni yasal düzenlemelerin (7471 sayılı Kanun) uygulamada kemikleşmesiyle birlikte, kentsel dönüşüm davalarında usul ve süre yönetimi kritik bir safhaya geçmiştir.

1. Riskli Yapı Tespit Süreci ve Yargısal Denetim

Bir binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya olası bir sarsıntıda yıkılma riskinin bulunması durumunda, lisanslı kuruluşlarca hazırlanan rapor neticesinde yapı "riskli" olarak tescil edilir. Bu tescil, dönüşümün yasal motorudur.

İtiraz Usulü ve İdari Yargı Yolu

Riskli yapı tespit raporu, ilgili Tapu Müdürlüğü aracılığıyla maliklere tebliğ edilir. Tebligatın ardından:

İdari İtiraz: Malikler, raporun teknik olarak hatalı olduğunu düşünüyorlarsa 15 gün içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na veya ilgili Müdürlüğe itiraz edebilirler.
İptal Davası: İdari itirazın reddi halinde veya doğrudan, tebligattan itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi bünyesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davası ikame edilebilir.
Yargısal Denetim: Mahkeme, bilirkişi marifetiyle binanın teknik durumunu inceletir. Eğer binanın riskli olmadığı saptanırsa, "Riskli Yapı" şerhinin sicilden terkini (silinmesi) sağlanır.

2. Karar Alma Süreci: "Salt çoğunluk" Dönemi

Kentsel dönüşümde en büyük uyuşmazlık kaynağı olan karar alma mekanizması, son yasal düzenlemelerle hızlandırılmıştır. Eskiden aranan 2/3 çoğunluk şartı, yerini daha dinamik bir kurala bırakmıştır.

Salt çoğunluk (%50 + 1) Kuralı

Yapının tahliyesi, yıkılması ve yeniden inşası gibi konularda artık kat maliklerinin paydaşlık payı bazında salt çoğunluğu yeterli kabul edilmektedir. Bu karar mekanizması kapsamında:

çoğunluğun kararına katılmayan azınlık pay sahiplerinin hisseleri, öncelikle diğer pay sahiplerine açık artırma yoluyla satılır.
Satışın gerçekleşmemesi durumunda bu paylar, bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına tescil edilebilir.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (APKİS) ve Uyuşmazlıklar

Maliklerin bir müteahhit firma ile anlaşarak mülklerini yenileme süreci, genellikle bir Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne dayanır. Bu sözleşme, hem Borçlar Kanunu hem de İmar Mevzuatı hükümlerini içeren karma bir yapıdadır.

Sık Karşılaşılan Temerrüt Halleri

Geç Teslim ve Gecikme Tazminatı: Yüklenicinin sözleşmede belirlenen sürede inşaatı tamamlayıp iskanını alamaması durumunda, maliklerin kira kaybı ve cezai şart talep etme hakkı doğar.
Eksik ve Kusurlu İfa (Ayıplı İş): Kullanılan malzemenin şartnameye aykırı olması veya projenin ruhsat eki projesinden farklı uygulanması durumunda bedel indirimi veya onarım talep edilebilir.
Sözleşmenin Feshi: Müteahhidin işi tamamen durdurması veya borca batık hale gelmesi durumunda, sözleşmenin ileriye veya geriye etkili feshi için Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemeleri nezdinde dava açılabilir.

4. Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı Süreçleri

Riskli yapı kesinleştiğinde, idare maliklere ve kiracılara yapının tahliyesi için belirli bir süre tanır.

Zorunlu Tahliye: Tanınan süre içinde tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulur; tahliye mülki amirlik desteğiyle gerçekleştirilir.
Kira Yardımı: Tahliye edilen mülk sahipleri ve kiracılar, devletin sunduğu kira yardımı veya faiz destekli kredilerden yararlanma hakkına sahiptir. 2026 yılı güncel limitleri, enflasyonist veriler ışığında revize edilmektedir.

5. İstanbul Anadolu Yakası ve Bölgesel Yargı Yetkisi

Kartal, Maltepe, Ataşehir ve Pendik gibi bölgeler, İstanbul’un kentsel dönüşüm aksının en yoğun olduğu yerlerdir. Bu bölgelerdeki uyuşmazlıkların çözüm merkezi İstanbul Anadolu Adliyesi’dir.

Arabuluculuk Şartı: Kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda (örn: Ortak alan kullanımı, arsa payı düzeltimi) dava açmadan önce arabuluculuk masasına oturulması yasal bir zorunluluktur.
İhtiyati Tedbir: Müteahhit ile yaşanan ihtilaflarda, taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması, hak sahiplerinin en önemli savunma aracıdır.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Binamız riskli ilan edildi ama ben karşıyım. Tek başıma davayı durdurabilir miyim? Cevap: Hayır. Yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı müddetçe dava süreci tahliyeyi ve yıkımı kendiliğinden durdurmaz. Ancak teknik raporun hatalı olduğunu kanıtlayarak iptal kararı alırsanız süreç durur.

Soru: Müteahhit inşaatı yarıda bıraktı, ne yapmalıyım? Cevap: öncelikle noter aracılığıyla bir ihtarname göndererek müteahhide süre tanınmalı (temerrüde düşürme), ardından mahkemeden inşaatın seviye tespiti istenerek sözleşmenin feshi yoluna gidilmelidir.

Soru: Yeni yasaya göre çoğunluk kararına katılmazsam evim satılır mı? Cevap: Salt çoğunlukla alınan karara uymayan ve tebligata rağmen anlaşmayı imzalamayan azınlık paydaşların hisseleri, Kanun uyarınca diğer paydaşlara satılmak üzere ihale edilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm, salt bir inşaat faaliyeti değil; anayasal mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin hukuki süreçlerle kurulduğu bir prosedürdür. 2026 yılı hukuk ikliminde, "salt çoğunluk" ilkesiyle süreçler hızlanmış olsa da, usul hataları ve yanlış hazırlanan inşaat sözleşmeleri telafisi imkansız ekonomik kayıplara yol açabilmektedir. Hak kaybına uğramamak, tebligat sürelerini kaçırmamak ve özellikle müteahhit teminatlarını hukuki güvenceye almak adına bir hukukçu rehberliğinde süreç yönetimi yapılması stratejik bir zorunluluktur.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, 6306 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Kentsel dönüşüm davaları; bölge planlarına, hisse oranlarına, sözleşme maddelerine ve bilirkişi heyeti raporlarına göre her dosyada özel olarak değişkenlik gösterebilir. Hak kaybı yaşanmaması için bir avukat ile çalışılması tavsiye edilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.