Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yaşanan Hukuki Sorunlar ve Davalar

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yaşanan Hukuki Sorunlar ve Davalar

Kentsel dönüşüm, yapı güvenliğini sağlamak, yaşam alanlarını modernleştirmek ve afet risklerini azaltmak amacıyla uygulanan önemli bir süreçtir. Ancak bu süreçte mülk sahipleri ile idare, müteahhit firmalar ya da diğer maliklerle ciddi hukuki uyuşmazlıklar yaşanabilmektedir. Özellikle Kartal, Maltepe, Ataşehir, Pendik gibi İstanbul Anadolu Yakası ilçelerinde yoğun kentsel dönüşüm uygulamaları, bu tür davaların artmasına neden olmaktadır.

Kentsel Dönüşümde En Sık Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

1. Riskli Yapı Tespiti İtirazı

Bir binanın "riskli yapı" ilan edilmesi, dönüşüm sürecinin ilk adımıdır. Ancak bu tespit:

• Yanıltıcı teknik raporlarla yapılmışsa,

• Maliklerin bilgisi dışında gerçekleşmişse,

• Bilirkişi raporu hukuka aykırıysa

malikler bu duruma karşı itiraz edebilir ve iptal davası açabilir.

2. Kat Maliklerinin Anlaşamaması

6306 sayılı Kanun gereği, maliklerin 2/3 çoğunluğunun onayıyla dönüşüm süreci başlatılabilir. Ancak:

• Onay vermeyen 1/3’lük kesim, mülkiyet hakkının ihlali gerekçesiyle dava açabilir.

• Karara katılmayan malikler, satış işlemlerine karşı ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ya da iptal davası açabilir.

3. Müteahhit ile Yaşanan Sözleşme Uyuşmazlıkları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan maliklerle yüklenici firma arasında:

• Taahhütlerin yerine getirilmemesi

• Geç teslim

• Malzeme kalitesinin düşük olması

• Ruhsat ve iskan sorunları

gibi nedenlerle sözleşmenin feshi, tazminat ve gecikme cezaları talepli davalar sıkça gündeme gelir.

Kentsel Dönüşümle İlgili Açılabilecek Dava Türleri

1. Riskli Yapı Tespiti İptal Davası

• Görevli mahkeme: İdare Mahkemesi

• Süre: Tebligattan itibaren 30 gün içinde açılmalıdır.

• Deliller: Teknik raporlar, bilirkişi incelemesi, fotoğraflar

2. Kat Kararının İptali Davası

2/3 çoğunlukla alınan dönüşüm kararına karşı azınlık maliklerin açabileceği bir davadır.
Dava, kararın alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

3. Müteahhit ile Sözleşmenin Feshi veya Tazminat Davası

• Sözleşme şartlarına uymayan yüklenicilere karşı açılır.

• Gerekirse inşaatın tamamlanması için ihtiyati tedbir de talep edilebilir.

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi veya Asliye Ticaret Mahkemesi

Kartal’da Kentsel Dönüşüm Davalarının Yoğunluğu

Kartal, İstanbul’da deprem riski yüksek bölgelerden biri olması nedeniyle kentsel dönüşüm projeleri açısından öne çıkan bir ilçedir. Bu durum beraberinde:

• Toplu dava süreçlerini

• Kat maliklerinin aralarında yaşadığı ihtilafları

• Riskli yapı tespiti ve iptalleri

• Müteahhit kaynaklı mağduriyetleri getirmektedir.

Bu nedenle İstanbul Anadolu Adliyesi, özellikle Kartal merkezli kentsel dönüşüm davalarının en yoğun görüldüğü yargı merkezlerinden biridir.

Kentsel Dönüşümde Hukuki Destek Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm yalnızca inşaat değil, yoğun şekilde hukuki süreçler içeren karmaşık bir alandır. Bu nedenle:

• Riskli yapı tespiti sonrası hak kaybı yaşanmaması

• Tapu işlemlerinin doğru yürütülmesi

• Müteahhit sözleşmelerinin dikkatle hazırlanması

• İtiraz ve dava sürelerinin kaçırılmaması

için alanında tecrübeli bir avukattan hukuki destek almak gereklidir.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı