Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmesinden Cayma Davaları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (KKİS): Fesih ve Cayma Süreçleri

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahibinin arsadaki belirli payların mülkiyetini yükleniciye (müteahhit) devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde bir yapı meydana getirerek arsa sahibine bağımsız bölümler teslim etmeyi üstlendiği "çift tipli" bir sözleşmedir. Bu sözleşme, hem taşınmaz satış vaadini hem de eser sözleşmesini içerdiği için noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmadığı sürece hukuken geçersizdir. Uygulamada, müteahhitin işi yarım bırakması veya geciktirmesi durumunda "sözleşmeden cayma" (fesih) mekanizmaları devreye girer. Hak kaybına uğramamak adına kentsel dönüşüm ve inşaat uyuşmazlıklarında hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Sözleşmeden Cayma ve Fesih Nedenleri

Hukuken "fesih", sözleşmenin taraflardan biri tarafından sona erdirilmesidir. En yaygın nedenler şunlardır:

• Yüklenicinin Temerrüdü (Gecikme): İnşaatın ruhsat süresi içinde başlamaması veya teknik şartnamede belirtilen teslim tarihinde bitirilememesi.

• İşin Durması veya Terk Edilmesi: Müteahhitin ekonomik güçsüzlük nedeniyle inşaatı seviye bazında (örn: %30 seviyesinde) bırakıp gitmesi.

• Ayıplı İfa: Yapılan inşaatın fen ve sanat kurallarına, deprem yönetmeliğine veya onaylı projeye aykırı olması.

2. Fesih Türleri ve Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı sözleşmelerinde fesih, sıradan sözleşmelerden farklı olarak kural olarak mahkeme kararıyla yapılır.

A. Geriye Etkili Fesih (Eks-Tunc)

İnşaatın seviyesi çok düşükse (genellikle %90'ın altındaysa), sözleşme geriye etkili feshedilir. Bu durumda müteahhit, arsa sahibinden sadece o ana kadar yaptığı masrafları (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) isteyebilir; ancak arsa sahibi tapuları tamamen geri alır.

B. İleriye Etkili Fesih (Eks-Nunc)

İnşaat büyük oranda tamamlanmışsa (%90 ve üzeri), Yargıtay içtihatları gereği sözleşme ileriye etkili feshedilir. Müteahhit yaptığı kısma oranla bağımsız bölüm hak eder; geri kalan kısımlar için arsa sahibine tazminat öder veya eksik işler bedeli düşülür.

3. Açılması Gereken Davalar

Sözleşmeden cayma sürecinde genellikle birbiriyle bağlantılı şu davalar açılır:

• Sözleşmenin Feshi Davası: Sözleşmenin hukuken sona erdirilmesi talebi.

• Tapu İptal ve Tescil Davası: Müteahhitin veya ona güvenerek tapu alan 3. kişilerin (bazı durumlarda) üzerindeki tapu kayıtlarının iptal edilerek arsa sahibine iadesi.

• Müdahalenin Men-i ve Kal (Yıkım) Davası: Yarım kalan veya hatalı yapının inşaat alanından uzaklaştırılması talebi.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Noterde yapılmayan kat karşılığı sözleşmesi geçerli midir? Hayır. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu devri yapılamaz; ancak taraflar edimlerini tamamen yerine getirmişse (bina bitmiş ve oturum başlamışsa) dürüstlük kuralı gereği geçersizlik ileri sürülemeyebilir.

İnşaat geciktiği için kira yardımı alabilir miyim? Evet. Sözleşmede "gecikme tazminatı" veya "kira tazminatı" maddesi varsa, müteahhit gecikilen her ay için rayiç bedel üzerinden kira ödemekle yükümlüdür.

Kartal ve çevresindeki projelerde yetkili mahkeme neresidir? Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Kartal, Pendik, Maltepe gibi bölgeler için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir.

---

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri için yüksek getiri vaat etse de, yüklenicinin temerrüdü durumunda mülkiyetin yıllarca "atıl" kalmasına neden olabilir. Sözleşmenin feshi süreci, inşaatın fiziksel seviyesinin tespiti ve tapu iadelerinin yönetilmesi açısından son derece tekniktir. özellikle müteahhitin tapuları üçüncü kişilere devretme riski varsa, dava açılırken mutlaka "ihtiyati tedbir" talep edilmelidir. Haklarınızın ve toprağınızın güvence altına alınması için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her inşaat projesi ve sözleşme maddesi kendine has riskler barındırır. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---