Kiracı Asansör Tamir Ücretini Öder mi?

Kiracı Asansör Tamir ücretini öder mi? KMK ve Kira Hukuku Perspektifi

Apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında ortak giderlerin paylaşımı, kiracılar ve mülk sahipleri arasında en sık yaşanan uyuşmazlık konularından biridir. özellikle asansör gibi maliyetli mekanizmaların arızalanması durumunda, faturanın kime yansıtılacağı sorusu gündeme gelmektedir. Bu konudaki temel ayrım, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre yapılmaktadır.

Ortak Giderlerde "İşletme" ve "Demirbaş" Ayrımı

Hukuk sistemimizde apartman giderleri iki ana kategoriye ayrılır. Giderin türü, ödeme sorumlusunu belirleyen en temel kriterdir:

1. İşletme Giderleri (Kiracı Sorumluluğunda): Ortak alanların günlük kullanımıyla ilgili olan giderlerdir. Apartman görevlisi maaşı, ortak alan elektriği, temizlik malzemeleri ve asansörün aylık periyodik bakım ücretleri bu kapsama girer.

2. Demirbaş ve Yatırım Giderleri (Mülk Sahibi Sorumluluğunda): Ana gayrimenkulün değerini artıran veya kalıcı yapısını koruyan giderlerdir. çatı onarımı, dış cephe boyası, asansör motorunun değişimi veya ana kart tamiri gibi büyük onarımlar mülk sahibine aittir.

Asansör Giderlerinde Kim, Ne Kadar Sorumludur?

Asansör ile ilgili masrafların bölüşümü şu şekilde detaylandırılır:

Kiracının Sorumlu Olduğu Alanlar

Kiracı, asansörü fiilen kullandığı için asansörün güvenli çalışmasını sağlayan rutin kontrollerden sorumludur. Ayda bir yapılan periyodik bakım ücretleri, asansörün işletilmesi için gereken elektrik bedeli aidata dahil edilir ve kiracı tarafından ödenir.

Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Alanlar

Asansörün teknik ömrünü tamamlayan parçalarının değişimi, revizyon (modernizasyon) çalışmaları, kırmızı etiket alan asansörün standartlara uygun hale getirilmesi için yapılan büyük çaplı tamirler demirbaş gideri sayılır. KMK madde 18 ve 20 uyarınca, bu giderlerden kat maliki (ev sahibi) sorumludur.

Kiracı Yanlışlıkla Tamir ücretini öderse Ne Olur?

Uygulamada bazen apartman yönetimi tüm masrafları aidat makbuzuna ekleyerek kiracıdan tahsil edebilmektedir. Bu durumda kiracının rücu hakkı doğar:

• Kira Mahsubu: Kiracı, ev sahibine ait olan bir demirbaş borcunu (asansör tamiri gibi) ödemek zorunda kalırsa, bu tutarı ödediği tarihteki kira bedelinden düşebilir (TBK madde 306).

• İspat Yükü: Kiracının bu mahsubu yapabilmesi için ödemeye dair makbuzu ve harcamanın "demirbaş" niteliğinde olduğunu gösteren fatura kopyasını saklaması kritiktir.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası’nda Yönetim Planı Etkisi

Kartal ve çevresindeki büyük sitelerde, uyuşmazlıkların çözümünde Apartman Yönetim Planı da incelenmelidir. Ancak yönetim planında "tüm tamir masrafları kiracıya aittir" şeklinde bir hüküm olsa dahi, bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olduğu gerekçesiyle Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde iptal edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Asansör bozuldu ve yönetici paradan kiracıyı sorumlu tutuyor, ne yapmalıyım? Giderin bir "tamir/parça değişimi" mi yoksa "aylık bakım" mı olduğunu sorgulayın. Parça değişimi ise ev sahibinizle iletişime geçerek ödemeyi onun yapması gerektiğini, yapmazsa kiradan düşeceğinizi bildirebilirsiniz.

Giriş katta oturan kiracı asansör masrafına katılır mı? Aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça, giriş katta oturanlar da dahil tüm bağımsız bölümler arsa payı oranında ortak giderlere katılmakla yükümlüdür. Ancak kiracı sadece işletme (bakım) kısmından sorumludur.

Asansörün yıllık muayene (etiket) ücretini kim öder? Yıllık periyodik kontrol ücretleri, asansörün güvenli kullanımına yönelik bir denetim olduğu için genellikle "işletme gideri" kapsamında değerlendirilerek kiracıdan talep edilir.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu içerik, apartman ortak giderleri ve asansör tamir masraflarının hukuki paylaşımı hakkında genel bilgilendirme amacıyla kurgulanmıştır. Her somut uyuşmazlık; apartman yönetim planı, kira sözleşmesi maddeleri ve arızanın niteliğine göre farklılık gösterebilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---