Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur? Yasal Sınırlar ve çözüm Yolları

Kira ilişkisinin yenilenen dönemlerinde bedelin ne kadar artacağı, taraflar arasındaki en hassas uyuşmazlık konularından biridir. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası gibi kira hareketliliğinin yoğun olduğu bölgelerde, ev sahiplerinin piyasa koşullarına uyum sağlama isteği ile kiracıların yasal korunma hakları karşı karşıya gelebilmektedir. Kira hukuku kapsamında, kiracının artış oranını kabul etmemesi durumunda izlenmesi gereken yasal prosedürler belirli kurallara bağlanmıştır.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TüFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

önemli Not: Konut kiralarındaki %25'lik sabit artış sınırı uygulaması 2024 yılında sona ermiştir. Güncel durumda konut ve işyeri kiralarında üst sınır, her ay açıklanan 12 aylık TüFE ortalamasıdır.

Kiracı Yasal Sınırın üzerindeki Zammı Reddedebilir mi?

Evet. Ev sahibinin yasal sınırın (TüFE 12 aylık ortalaması) üzerinde talep ettiği artışlar hukuken geçersizdir. Kiracı, yasal sınırda artış yaparak kira bedelini ödemeye devam edebilir. Ancak uyuşmazlık durumunda süreç şu şekilde ilerler:

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun gereği, kira bedeli uyuşmazlıklarında (kira tespiti dahil) dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Taraflar burada uzlaşamazlarsa mahkeme yolu açılır.

2. Kira Tespit Davası (5. Yıl Kuralı)

Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi TüFE oranına bakılmaksızın kira bedelinin emsal rayiç değerlere çıkarılması için Kira Tespit Davası açabilir. Mahkeme; taşınmazın konumu, emsal kiralar ve ekonomik durumu dikkate alarak bir bedel belirler. Eğer kira ilişkisi henüz 5 yılı doldurmamışsa, artış oranı kural olarak TüFE ile sınırlı kalacaktır.

3. Temerrüt ve Tahliye Riski

Kiracı, sözleşmedeki artış maddesine veya yasal sınıra rağmen hiçbir zam yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam ederse "eksik ödeme" nedeniyle temerrüde düşer. Bu durum, ev sahibine icra takibi başlatma ve 30 günlük ödeme süresi sonunda tahliye davası açma hakkı tanır.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları

Kartal (İstanbul Anadolu) Adliyesi'nde görülen kira davalarında, mahkemeler özellikle 5 yılı dolmuş sözleşmelerde "hakkaniyet indirimi" uygulayarak yeni kira bedellerini belirlemektedir. 5 yılın altındaki sözleşmelerde ise TüFE sınırının aşılmasına genellikle izin verilmemektedir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi TüFE'nin üzerinde zam yapmazsam beni evden çıkarabilir mi? Hayır. Yasal sınıra uygun artış yaptığınız ve kiranızı düzenli ödediğiniz sürece, sırf zammı kabul etmediğiniz gerekçesiyle tahliye edilemezsiniz.

Kira tespit davası ne kadar sürer? İstanbul'daki iş yükü nedeniyle bu davalar ortalama 8 ile 14 ay arasında sonuçlanabilmektedir. Karar kesinleşene kadar kiracı mevcut (veya yasal sınırlı) bedeli ödemeye devam eder.

İşyeri kiralarında artış sınırı nedir? İşyeri kiralarında da üst sınır 12 aylık TüFE ortalamasıdır. Ancak taraflar sözleşmede bu sınırın altında bir oran belirlemişlerse, sözleşmedeki o düşük oran geçerli olur.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu içerik, kira artış uyuşmazlıkları ve yasal haklar hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlık; sözleşme başlangıç tarihi, tarafların sıfatı ve güncel mevzuat hükümleri ışığında farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---