Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracı Zammı Kabul Etmezse Ne Olur? Kira Artış Uyuşmazlıkları ve Yasal Süreç

Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık konusu, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesidir. Ev sahibinin talep ettiği artış oranı ile kiracının ödemeyi kabul ettiği tutar arasındaki fark, tarafları hukuki bir sürecin eşiğine getirebilir. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası gibi kira hareketliliğinin yüksek olduğu bölgelerde, kira hukuku çerçevesinde artış sınırları ve itiraz süreçleri belirli yasal prosedürlere tabidir.

Güncel Kira Artış Sınırı ve Yasal Düzenleme

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TüFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

önemli Not: Konut kiralarındaki %25'lik sabit artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten itibaren yapılacak artışlarda üst sınır, açıklanan güncel TüFE 12 aylık ortalamasıdır.

Kiracı Yasal Sınırın üzerindeki Zammı Reddedebilir mi?

Evet. Ev sahibinin yasal sınırın (TüFE ortalaması) üzerinde talep ettiği artışlar hukuken geçersizdir. Kiracı, yasal sınırda artış yaparak kira bedelini ödemeye devam edebilir. Ancak kiracı, yasal sınırın altındaki bir zammı da (ekonomik nedenlerle) kabul etmezse süreç şu şekilde ilerler:

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun gereği, kira bedeli uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Taraflar burada bir orta yolda anlaşamazlarsa yargı yolu açılır.

2. Kira Tespit Davası (5. Yıl Kuralı)

Eğer kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi TüFE oranına bakılmaksızın kira bedelinin emsal rayiç değerlere çıkarılması için Kira Tespit Davası açabilir. Mahkeme; taşınmazın durumu, konumu ve emsal kiraları dikkate alarak "hakkaniyet indirimi" de uygulayarak yeni bir bedel belirler.

3. İtiraz ve Temerrüt Riski

Kiracı, sözleşmedeki artış maddesine veya yasal sınıra rağmen hiçbir zam yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam ederse, "eksik ödeme" nedeniyle temerrüde düşer. Bu durum, ev sahibine kiracıyı tahliye etme ve eksik kalan kısım için icra takibi başlatma hakkı tanır.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Uygulamaları

Kartal (İstanbul Anadolu) Adliyesi'nde görülen kira davalarında, bilirkişi incelemeleri büyük önem taşır. Bölgedeki kira rayiçlerinin hızla değişmesi nedeniyle, 5 yılı dolan sözleşmelerde mahkemelerin belirlediği bedeller eski kiranın oldukça üzerinde olabilmektedir. Ancak 5 yılı dolmamış sözleşmelerde, mahkemeler TüFE sınırına katı bir şekilde bağlı kalmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi TüFE'nin üzerinde zam yapmazsam beni çıkarabilir mi? Hayır. Yasal sınıra uygun artış yaptığınız ve kiranızı düzenli ödediğiniz sürece, sırf zammı beğenmediği için ev sahibi sizi tahliye edemez.

Kira tespit davası geriye dönük işler mi? Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni bedel, davanın açıldığı yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Karar kesinleştiğinde aradaki fark toplu olarak talep edilebilir.

Zam oranında anlaşamadık, kirayı hiç artırmadan eski bedelden yatırsam ne olur? Bu durum risklidir. En azından yasal TüFE oranında artış yaparak yatırmanız, temerrüt nedeniyle tahliye edilmenizi önleyecektir. Eksik kalan kısım için ev sahibinin dava açma hakkı saklı kalır.

---

Yasal Uyarı (Disclaimer)

Bu içerik, kira artış uyuşmazlıkları ve yasal haklar hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlık; sözleşme maddeleri, kira başlangıç tarihi ve güncel ekonomik veriler ışığında farklı sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---