Kiracının Ortak Alana Müdahalesi Durumunda Açılan Davalar

Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kiracıların ortak alanlara izinsiz müdahalelerde bulunmasıdır. Ortak alanların amacı dışında kullanılması, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edebilir. Bu gibi durumlarda, mal sahipleri veya yöneticiler, müdahaleye karşı hukuki yollara başvurarak müdahalenin engellenmesini veya ortadan kaldırılmasını talep edebilir.

Kiracı, mülkiyet hakkına sahip değildir ve sadece kiraladığı bağımsız bölümden faydalanma hakkına sahiptir. Ancak uygulamada bazı kiracılar, bahçe, otopark, merdiven boşluğu, çatı gibi alanlara fiziki müdahalelerde bulunabilmekte, bu da hukuka aykırı durumlar yaratmaktadır.

Bu yazıda, kiracının ortak alanlara müdahalesi halinde açılabilecek davalar, sürecin işleyişi, görevli mahkemeler ve dikkat edilmesi gereken noktalar kapsamlı şekilde açıklanacaktır.

Ortak Alan Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar şunları içerir:

Bahçe, otopark, çatılar
Merdiven boşlukları, koridorlar
Asansörler, tesisatlar
Sığınak ve kapıcı dairesi
Ortak depo, çamaşırhane vb. alanlar

Ortak alanlar tüm kat maliklerine ait olup, bireysel kullanım amacıyla tahsis edilemez. Kiracılar da dahil olmak üzere, bu alanlar üzerinde kişisel tasarruf yapılamaz.

Kiracının Ortak Alana Müdahalesi Ne Tür İhlaller İçerebilir?

Bahçeye masa, sandalye, çardak, depo koymak
Ortak otopark alanına sürekli olarak belirli bir aracı park etmek
Çatıya eşya çıkarmak veya depo olarak kullanmak
Merdiven boşluklarını eşya ile doldurmak
Ortak girişe kamera, tabela, posta kutusu gibi eklentiler yerleştirmek

Bu müdahaleler, diğer kat maliklerinin ortak kullanım hakkını kısıtladığı veya fiilen engellediği için hukuki yaptırımlara yol açabilir.

Hangi Davalar Açılabilir?

1. Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

Kiracı, ortak alanı izinsiz kullandığı süre boyunca haksız kazanç elde etmiş sayılır. Bu durumda, diğer kat malikleri ecrimisil davası açarak tazminat talep edebilir.

Yetkili mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava süresi: Müdahalenin öğrenilmesinden itibaren 5 yıl

2. Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

Kiracının ortak alana müdahalesi devam ediyorsa, bu müdahalenin sonlandırılması amacıyla elatmanın önlenmesi davası açılabilir.

Bu dava ile kiracının müdahalesi mahkeme kararı ile durdurulur ve eski hale getirilmesi sağlanır.

3. Tahliye Davası

Eğer kiracının müdahalesi ısrarla sürüyor, yönetime karşı direnç gösteriyor ve toplu yaşam kurallarını ihlal ediyorsa, mal sahibi veya apartman yönetimi, ilgili kanunlara dayanarak kiracının tahliyesi için dava açabilir.

4. Kat Mülkiyeti Kanunu Uyarınca Dava

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. ve 35. maddeleri, ortak alanların kullanımına ilişkin esasları belirler. Kiracının bu kuralları ihlal etmesi durumunda, kat malikleri kurulu tarafından karar alınıp, ihlale son verilmesi için uyarı ve ardından dava yoluna gidilebilir.

Süreç Nasıl İşler?

İhlalin tespiti: Fotoğraf, tanık, yönetim kararları ile müdahale belgelenir.
Uyarı yapılması: Site yönetimi veya mal sahibi tarafından yazılı uyarı yapılır.
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru: El atmanın önlenmesi ya da ecrimisil talebi için dava açılır.
Mahkeme kararı ile müdahalenin sona erdirilmesi: Kiracının müdahalesi hukuka aykırı bulunursa eski hale getirilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Kiracı apartman bahçesine çardak kurabilir mi?
🔹 Hayır. Ortak alanlara bu tür eklentiler yapılamaz. Diğer maliklerin ortak kullanım hakkı ihlal edilir.

S: Ortak alana eşya koyan kiracıya ne yapılabilir?
🔹 Önce uyarı yapılmalı, devam ederse müdahalenin men’i ve ecrimisil davası açılabilir.

S: Ortak alanlara müdahale eden kiracı tahliye edilebilir mi?
🔹 Evet. Israrla ihlale devam eden kiracının tahliyesi talep edilebilir.

S: Dava açmak için mal sahibi olmam şart mı?
🔹 Hayır. Diğer kat malikleri veya apartman yönetimi de dava açabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı