Tapu Kayıtlarının Yanıltıcı Kullanımı Nedeniyle Açılan Tazminat Davaları

Gayrimenkul işlemlerinde en önemli belgelerden biri olan tapu kayıtları, taşınmazın kime ait olduğunu ve üzerindeki hakları gösteren resmi kayıtlardır. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtları, kasıtlı olarak yanıltıcı biçimde kullanılarak üçüncü kişilerin zarara uğratılmasına yol açabilir. Bu gibi hallerde, mağdur olan taraf, tazminat davası açarak zararını hukuken talep edebilir.

Bu içerikte, tapu kayıtlarının yanıltıcı kullanımı durumunda hangi hukuki yolların izlenebileceği, açılabilecek dava türleri, süreç ve yargı kararları ışığında değerlendirmeler yer almaktadır.

Tapu Kayıtlarının Yanıltıcı Kullanımı Ne Demektir?

Tapu kayıtlarının yanıltıcı kullanımı; bir kişinin, tapu sicilinde yer alan bilgileri kasten yanlış göstererek başka kişilerin maddi ya da hukuki zarar görmesine neden olmasıdır. Bu tür kötü niyetli davranışlar aşağıdaki örnek durumlarda karşımıza çıkabilir:

📌 Örnekler:

Taşınmazda başkasının payı varken, tamamı kendine aitmiş gibi gösterilmesi
İpotek, şerh, haciz gibi sınırlamaların gizlenmesi veya kaldırılmış gibi gösterilmesi
Tapuda beyan edilen yüzölçümünün gerçekte olduğundan büyük veya küçük gösterilmesi
Satış vaadi veya ipotek gibi işlemlerin kayıt dışı tutulması
Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılmaya çalışılması

Bu gibi durumlar, tapu siciline güven ilkesini zedelediği gibi, üçüncü kişilerin hak kayıplarına da yol açmaktadır.

Tapu Siciline Güven İlkesi

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre, iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu siciline güvenerek edindikleri hakları koruma altındadır. Ancak bu güvenin kötü niyetli kişiler tarafından istismar edilmesi, mağduriyet yaratır. Bu durumda hukuka aykırı eylemler nedeniyle haksız fiil sorumluluğu gündeme gelir.

Açılabilecek Davalar

1. Tazminat Davası (Haksız Fiil Nedeniyle)

Eğer tapu kayıtlarındaki bilginin kasıtlı olarak yanlış gösterilmesi sonucunda bir kişi maddi zarara uğramışsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 49. maddesi gereğince haksız fiil nedeniyle tazminat davası açabilir.

Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Zamanaşımı Süresi: Zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her hâlükârda 10 yıl

2. Tapu İptali ve Tescil Davası

Yanıltıcı kayıt sonucu bir taşınmazın haksız yere başka birine geçtiği durumlarda, mağdur kişi tapu iptali ve kendi adına tescil davası açabilir.

Bu dava sonucunda zarara uğrayan kişi mülkiyet hakkını geri alabilir.

3. Ceza Davası

Tapuda yanıltıcı işlem yapan kişi hakkında resmi belgede sahtecilik veya dolandırıcılık gibi suçlardan dolayı savcılığa suç duyurusu yapılabilir.

Uygulamada Karşılaşılan Örnekler

İnşaat firması, arsayı sadece kendi adına kayıt ettirmiş, diğer hissedarların haklarını yok sayarak bağımsız bölümleri satmış.
Bir arsa, hisseli olduğu halde hisseler gizlenmiş ve tek kişi üzerinden satış yapılmış.
Noterde yapılan satış vaadi tapuya işlenmemiş, tapu sahibi daha sonra taşınmazı başkasına devretmiş.

Bu örneklerde, zarar gören taraflar, hem tescilin iptalini hem de uğradıkları zararın karşılanmasını mahkemeden talep edebilir.

Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Yanıltıcı kullanımın tespiti: Tapu kayıtları, noter belgeleri, yazışmalar, tanık ifadeleri ile durum belgelenir.
Zararın belirlenmesi: Maddi zararın hesaplanması ve raporlarla desteklenmesi gerekir.
Avukat desteği ile dava açılması: Hem maddi hem manevi tazminat talepli dava açılır.
Mahkeme süreci: Deliller incelenir, bilirkişi raporları alınır, davanın haklılığına göre tazminata hükmedilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Tapu kayıtlarında yanıltıcı işlem yapıldığını nasıl anlarım?
🔹 Tapu kaydında eksik hisse, şerhlerin kaldırılması, eksik yüzölçüm gibi durumlarda tapu sicil müdürlüğünden detaylı bilgi alınabilir.

S: Yanıltıcı kayıt sonucu zarar görürsem tazminat alabilir miyim?
🔹 Evet. Zararın ispatlanması şartıyla maddi ve manevi tazminat davası açılabilir.

S: Tapu kayıtlarındaki sahtecilik için ceza davası açabilir miyim?
🔹 Evet. Cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunabilirsiniz.

S: Davayı kime karşı açmalıyım?
🔹 Yanıltıcı işlem yapan kişi, tapu işlemini yapan kişiler ve bazen kamu görevlileri aleyhine dava açabilirsiniz.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı