Kiraya Verenin Konutu Satması Durumunda Kiracının Hakları

Kiralanan Taşınmazın Satılması: Yeni Malik ve Kiracı Hakları

Gayrimenkul hukukunda taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi, kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu madde 310 uyarınca; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olur. Bu durum hukukta "kanuni halefiyet" olarak adlandırılır. Yani eski malik ile yapılan sözleşme, tüm şartlarıyla birlikte yeni maliki bağlar. Hak kaybına uğramamak adına mülkiyet değişim sürecinde hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve Şartları (TBK m. 351)

Evi yeni satın alan kişi, sırf "yeni sahip" olduğu için kiracıyı derhal çıkaramaz. Ancak kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, belirli bir prosedürü takip ederek tahliye davası açabilir:

• İhtarname Şartı: Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı bir ihtarname göndermelidir.

• Bekleme Süresi: İhtarname çekildikten sonra kiracıya evi boşaltması için en az 6 ay süre verilmelidir.

• Dava Süreci: 6 aylık süre dolmasına rağmen kiracı çıkmazsa, yeni malik "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açabilir.

• Alternatif Yol: Yeni malik, dilerse bu özel süreci kullanmayıp, kira sözleşmesinin sonunda (eski sözleşmedeki bitiş tarihinde) genel hükümlere göre de dava açabilir.

2. Satış Sonrası ödemeler ve Sorumluluklar

Mülkiyet değişimi sonrası tarafların dikkat etmesi gereken idari hususlar şunlardır:

• Kira Bedelinin ödenmesi: Kiracıya satış işlemi resmi olarak (genellikle ihtarname ile) bildirilene kadar eski malike yapılan ödemeler geçerlidir. Bildirimden sonra ödemeler yeni malikin banka hesabına yapılmalıdır.

• Depozito Sorumluluğu: Yeni malik, sözleşmenin tarafı olduğu için depozitoyu geri verme borcunu da devralır. Eski malikin depozitoyu yeni malike devredip devretmediği kiracıyı bağlamaz; kiracı sözleşme sonunda depozitoyu yeni malikten talep eder.

• Eski Borçlar: Yeni malik, satın alma tarihinden önceki ödenmemiş kira borçlarını (alacağın devri sözleşmesi yoksa) talep edemez. Bu borçlar eski malike aittir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yeni malik kira bedelini istediği oranda artırabilir mi? Hayır. Yeni malik sözleşmeyi aynen devraldığı için, sözleşmede yazan artış oranına veya yasal sınıra (TüFE 12 aylık ortalama) uymak zorundadır. "Evi yeni aldım, kira çok düşük" gerekçesiyle tek taraflı zam yapılamaz.

Yeni malik ihtarname çekmeyi unutursa ne olur? Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekilmezse, yeni malik TBK 351'deki "6 ay sonra dava açma" hakkını kaybeder. Bu durumda ancak kira sözleşmesinin dönem sonunu bekleyerek tahliye davası açabilir.

Kiracının evi satın alma önceliği (Şufa) var mıdır? Kira kanununda kiracıya doğrudan bir "önalım hakkı" tanınmamıştır. Ancak taraflar kira sözleşmesine özel bir madde ekleyerek kiracıya bu hakkı tanımışlarsa veya taşınmaz paylı mülkiyet ise ve kiracı da hissedarsa bu hak kullanılabilir.

---

Sonuç

Taşınmazın satılması, kiracı için sokağa atılma nedeni değil; sadece muhatabın değişmesi anlamına gelir. Yasalar, yeni malikin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkını "makul süreler" (1 ay ve 6 ay) ile dengelemiştir. Kartal ve çevresindeki hareketli emlak piyasasında, satış sonrası usul hataları (yanlış hesaba para yatırma veya süresinde çekilmeyen ihtarlar) her iki taraf için de telafisi güç zararlar doğurabilir. Haklarınızın korunması ve sürecin sağlıklı yürütülmesi için başlangıçtan itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her olay kendi özelinde farklı süre ve şartlara tabi olabilir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---