Tapu İptal Davasında Zaman Aşımı Süresi

Tapu iptal davaları, Türkiye’de en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarından biridir. Taşınmazın gerçekte malik olmayan bir kişi adına tapuda tescil edilmesi durumunda açılan bu davalar, Medeni Kanun hükümlerine dayanır. Ancak dava açmak isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken en önemli konulardan biri de zaman aşımıdır. Çünkü belli sürelerin geçirilmesi, hakkın kaybına yol açabilir. Özellikle İstanbul’un Kartal ilçesi gibi hızlı yapılaşmanın yaşandığı bölgelerde bu tür davalar oldukça yaygındır.

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu iptal davası, bir taşınmazın tapu kaydının hukuka aykırı şekilde yapılmış olması nedeniyle, bu kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava, ayni hakka dayandığı için genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Tapu İptal Davası Hangi Sebeplerle Açılır?

Tapu iptal davası farklı nedenlere dayanabilir. En yaygın görülen dava sebepleri şunlardır:

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
Hile, tehdit ya da cebir sonucu yapılan satışlar
Akli dengesi yerinde olmayan kişilerin yaptığı işlemler
Yolsuz tescil
Sahte vekâlet ile yapılan işlemler
Hukuki ehliyetsizlik

Her dava türü için geçerli olan zaman aşımı süresi farklılık gösterebilir.

Tapu İptal Davalarında Zaman Aşımı Süresi Nedir?

Genel olarak belirtmek gerekirse, tapu iptal davalarında zaman aşımı süresi yoktur. Ancak bu kural, hak düşürücü sürelerin olmadığı anlamına gelmez. Tapu iptal davalarının hangi nedene dayandığına bağlı olarak farklı süreler söz konusu olabilir. Bu nedenle her durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

1. Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal Davasında Zaman Aşımı

Miras bırakanın, mirasçıları mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı danışıklı işlemler sonucu üçüncü kişilere taşınmaz devretmesi halinde, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davası gündeme gelir. Bu dava türünde herhangi bir zaman aşımı süresi yoktur. Mirasçılar, söz konusu işlemin muvazaalı olduğunu öğrendiklerinde herhangi bir süre sınırlamasına takılmaksızın dava açabilirler.

2. Hile, Cebir, Aldatma veya Yanıltma Nedeniyle Açılan Davalar

Hile, cebir veya aldatma sonucu yapılan tapu işlemleri için 1 yıllık hak düşürücü süre söz konusudur. Bu süre, davacının durumu öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ancak bu işlemlerin üzerinden 10 yıl geçmesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu uyarınca dava hakkı tamamen sona erebilir.

3. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davalar

Fiil ehliyeti olmayan bir kişinin yaptığı tapu işlemleri geçersizdir. Bu tür durumlarda, işlem yapılan kişi hayattaysa süre işlemez. Ancak kişi öldükten sonra ehliyetsizliğe dayanılarak açılacak davalar için 5 yıllık süre geçerlidir.

4. Yolsuz Tescil Durumunda Zaman Aşımı

Yolsuz tescil, kişinin malik olmadan tapuya tescil edilmesidir. Bu durumda tapu iptal davası açılabilir ve zaman aşımı söz konusu değildir. Ancak uzun yıllar işlem yapılmaması halinde kazanım yolu gündeme gelebilir. Örneğin iyi niyetli bir kişi taşınmazı 10 yıl boyunca elinde bulundurursa, zilyetlik süresi sonunda mülkiyet kazanımı iddiası gündeme gelebilir.

5. İyiniyetli Üçüncü Kişilere Karşı Açılacak Davalarda Süre

Tapuda hak sahibi olmayan kişiden satın alınan taşınmazlar, eğer alan kişi iyiniyetliyse, tescilin iptali zorlaşır. Burada Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi devreye girer. Dürüstlük kuralları çerçevesinde hareket eden alıcıya karşı tapu iptal davası açılması çoğu zaman mümkün değildir. Bu nedenle zamanaşımı yerine, iyiniyet koruması söz konusu olur.

Tapu İptal Davalarında Yetkili Mahkeme ve Usul

Tapu iptal davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Dava süreci genellikle karmaşık ve uzun olabilir. Bilirkişi incelemeleri, tanık beyanları ve tapu kayıtları gibi deliller dikkate alınır. Bu nedenle davaya hazırlıklı girilmesi önemlidir.

Tapu İptal Davasında Görevli Avukatın Önemi

Bu tür davalar teknik bilgi ve deneyim gerektirdiği için hukuki destek almak sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından faydalıdır. Kartal ve çevresinde gayrimenkul uyuşmazlıkları sıklıkla yaşandığından, bölgesel deneyimi olan bir uzmanla çalışmak hak kayıplarını önleyebilir.

Zamanaşımı İddiası Nasıl Reddedilir?

Davalı taraf, davanın zaman aşımına uğradığını ileri sürebilir. Bu iddianın bertaraf edilebilmesi için davacının işlemi ne zaman öğrendiği, hangi gerekçeye dayandığı ve hakkını ne zaman aradığına dair detaylı beyanlar ve belgeler sunulmalıdır.

İstanbul Anadolu Yakası ve Kartal Bölgesinde Tapu Davalarının Durumu

İstanbul’un Anadolu Yakası'nda, özellikle Kartal gibi gelişen ilçelerde kentsel dönüşüm, miras paylaşımı ve satış işlemleri sırasında pek çok uyuşmazlık yaşanmaktadır. Tapu iptali talepleri bu nedenle oldukça yoğundur. Eski tapuların hatalı tescili, hisseli taşınmazlar ve muvazaalı işlemler nedeniyle birçok dava açılmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Tapu iptal davası açmak için süre ne kadar?
Zamanaşımı, davanın dayandığı nedene göre değişir. Muris muvazaası gibi bazı durumlarda süre sınırlaması yoktur. Ancak hile, cebir gibi durumlarda süre 1 yıldır.

Tapu iptal davası kaç yıl sürebilir?
Genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. Dava yoğunluğu, bilirkişi raporları ve itirazlar süreci uzatabilir.

Tapu iptal davasında mirasçıların tamamı dava açmalı mı?
Hayır, her mirasçı kendi payı oranında dava açabilir. Ancak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi davayı güçlendirebilir.

Tapu iptal davasında kazanan taraf neleri elde eder?
Kazanan taraf, tapunun iptal edilmesini ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini sağlar.

Kartal'da tapu iptal davası açmak için nereye başvurulur?
Kartal’da bulunan taşınmazlar için, Kartal Adliyesi'ne bağlı Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı