Tapuda Mirasçı Adına Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Davası

Mirasçılık ve Tapu Kaydı Uyuşmazlıkları

Bir kişinin vefatıyla birlikte malvarlığı (tereke), yasal ve atanmış mirasçılarına intikal eder. Ancak bazı durumlarda, ölen kişiye ait olan taşınmazların tapu kaydı, mirasçı adına görünmeyebilir. Bu durumlarda mirasçılar, yasal haklarını koruyabilmek için dava açma yoluna başvurmak zorundadır.

🔍 Özellikle taşınmazın tapuda başka bir kişi adına kayıtlı görünmesi, mirasçının hak sahibi olduğunu ispat etmesini zorlaştırır ve uzun süren hukuki sürece neden olabilir.

Tapuda Mirasçının Adı Neden Yer Almaz?

Miras kalan taşınmazlar tapuda şu nedenlerle mirasçı adına kayıtlı olmayabilir:

📜 Terekeye konu taşınmaz vasiyetnameyle başka birine bırakılmış olabilir
📝 Veraset ilamı henüz çıkarılmamış ve tapuda intikal işlemleri yapılmamıştır
🏚️ Tapuda hala muris (ölen kişi) adına kayıtlıdır
📄 Üçüncü bir kişiye muvazaalı (gizli amaçlı) satış yapılmıştır
🤝 Tapu, miras dışında bir kişi üzerine tescil edilmiştir (örneğin aile içi devralmalar)

Bu gibi hallerde mirasçının, taşınmazın gerçek hak sahibi olduğunu hukuki yollarla ispat etmesi gerekir.

Hangi Davalar Açılabilir?

1. Tapu İptal ve Tescil Davası

Mirasçı, murisin ölümünden sonra kendisine ait olan taşınmazın tapuda başkasına kayıtlı olduğunu fark ettiğinde bu davayı açabilir.

🧾 Amaç: Hatalı tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın mirasçı adına tescil edilmesidir.

2. Muvazaa (Gizli Satış) Nedeniyle Tapu Davası

Murisin ölmeden önce taşınmazı başka bir kişiye göstermelik olarak devrettiği iddia ediliyorsa, bu işlem muvazaa nedeniyle iptal ettirilebilir.

3. Zilyetliğe Dayalı Tespit Davası

Taşınmaz fiilen mirasçı tarafından kullanılıyor, ancak tapuda görünmüyorsa, bu kullanım süresi ve şekliyle zilyetlik esasına göre dava açılabilir.

Soru - Cevap

Tapuda adı geçmeyen mirasçı taşınmaz için dava açabilir mi?
Evet. Tapuda mirasçının adı geçmiyorsa, tapu iptal ve tescil davası açılarak hakkını talep edebilir.

Taşınmaz başkasına devredildiyse dava açmak mümkün mü?
Evet. Satış muvazaalıysa ya da hileyle yapılmışsa, iptal davası açılabilir.

Davayı hangi mahkemede açmak gerekir?
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Ne kadar sürede dava açılmalıdır?
Genel zamanaşımı süresi 10 yıldır. Ancak hile, aldatma veya muvazaa varsa öğrenme tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.

İstanbul veya Kartal gibi büyük şehirlerde bu tür davalar sık görülür mü?
Evet. Özellikle İstanbul’un Kartal, Maltepe, Üsküdar gibi bölgelerinde eski tapular, aile içi satışlar ve veraset işlemleri nedeniyle bu tür tapu uyuşmazlıklarına sıkça rastlanır.

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Uygulama 📍

İstanbul genelinde, özellikle Anadolu Yakası’nda yer alan Kartal, Ataşehir ve Ümraniye gibi bölgelerde arsa ve bina değerleri çok yüksek olduğundan, eskiye dayalı miras uyuşmazlıkları sıklıkla görülmektedir.

🧱 Eski kayıtlar, tapu tescil işlemleri yapılmaması veya murisin sağlığında gerçekleştirdiği hatalı işlemler nedeniyle mirasçılar hak kaybı yaşayabilmektedir. Bu nedenle mirasçılar, tapu kayıtlarını detaylı biçimde incelemeli ve gerekirse dava sürecini başlatmalıdır.

Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

✅ Veraset İlamı Alınmalı: Öncelikle mirasçılık sıfatı resmi olarak belirlenmelidir
✅ Tapu Kayıtları İncelenmeli: Taşınmazın şu an kim adına kayıtlı olduğu araştırılmalıdır
✅ Hukuki Danışmanlık Alınmalı: Dava açılmadan önce güçlü deliller toplanmalıdır
✅ Diğer Mirasçılarla Uyum Aranmalı: Ortak başvuru veya dava bazen daha hızlı sonuç verir

Tapuda Adı Geçmese Bile Mirasçının Hakkı Vardır

Tapuda isminiz yer almıyorsa bu, sizin miras hakkınızın olmadığı anlamına gelmez.
Mirasçılık hukuku çerçevesinde, miras kalan bir taşınmaz üzerinde hakkınız varsa, yasal yollarla bu hakkı koruyabilir ve tapunun adınıza tescilini sağlayabilirsiniz.

📌 İstanbul başta olmak üzere Türkiye genelinde sıkça görülen bu uyuşmazlıklar, uzman desteğiyle çözülmektedir. Özellikle Kartal ve çevresinde miras kalan taşınmazlarla ilgili tapu sorunları, hak kaybına yol açmadan zamanında açılan davalarla çözülebilir.

Miras Hukuku Avukatı