Terk Edilen Yapıların Hukuki Akıbeti

Türkiye genelinde kentsel dönüşüm, imar değişiklikleri, mülkiyet uyuşmazlıkları ve ekonomik zorluklar gibi nedenlerle terk edilmiş binaların sayısı her geçen gün artıyor. Bu tür yapılar hem güvenlik riski, hem de hukuki belirsizlik taşıyor. Peki, terk edilen yapılar hukuken ne olur? Bu tür binaların sahipliği, sorumluluğu, yıkım süreci ve kamulaştırma durumu nasıl işler?

Bu yazıda, terk edilmiş yapıların hukuki durumu, maliklerin ve kamu kurumlarının hakları ve sorumlulukları ile birlikte detaylı şekilde açıklanacaktır.

Terk Edilen Yapı Nedir?

Terk edilen yapı; fiilen boş bırakılmış, bakım-onarımı yapılmayan, sahipleri tarafından kullanılmayan veya ilgilenilmeyen binalardır. Bu yapılar zamanla çökme riski, madde bağımlılarına mesken olma, yangın tehlikesi ve çevresel kirlilik gibi ciddi sorunlara neden olabilir.

Hukuken Terk Edilmiş Bir Yapı Kime Aittir?

Her ne kadar fiilen terk edilmiş olsa da, tapuda kayıtlı olan binaların hukuki mülkiyeti hâlâ malikine aittir. Yani bir yapı sahipsiz gibi görünse de eğer tapuda kayıtlıysa, hukuken sahipsiz değildir.

📌 Eğer yapı tapuda kayıtlı değilse, arsa ve üzerindeki yapı hazineye, belediyeye veya vakıf mallarına ait olabilir. Bu durumda “terkin” ya da kamulaştırma işlemleri gündeme gelir.

Belediyelerin Yetkisi ve Sorumluluğu

Belediyeler, terk edilen yapıların oluşturduğu tehlikeleri önlemek ve çevre güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Bu çerçevede;

1. İnceleme ve Tespit Süreci

Belediye, terk edilmiş veya riskli yapıyı yerinde inceler. Eğer yapı tehlike arz ediyorsa, mülkiyet sahibine tebligat gönderilir.

2. Tebligat ve İhtar

Malike 30 gün süre verilir. Bu süre zarfında bina onarılmalı, güvenlik önlemleri alınmalı ya da yıkılmalıdır.

3. Yıkım Kararı

Malik sorumluluğunu yerine getirmezse, belediye resen yıkım işlemi gerçekleştirebilir. Yıkım masrafları ise malike rücu edilir (geri istenir).

4. Kamulaştırma

Bazı durumlarda, terk edilen yapılar kentsel dönüşüm, kamusal hizmet ya da imar planı düzenlemesi kapsamında kamulaştırılabilir.

Terk Edilmiş Yapıların Tapu Kaydı

Eğer yapı, sadece tapulu arsa üzerinde kaçak yapılmış bir bina ise (yani yapı ruhsatsızsa), bu durumda yapı hukuken yok sayılır.
Riskli yapı tespiti sonrası malik 60 gün içinde binayı güçlendirmezse veya yıkmazsa, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü devreye girebilir.

Hazine Arazisine Yapılan Terk Edilmiş Yapılar

Bazı durumlarda terk edilmiş yapılar hazine arazisine yapılmış olabilir. Bu durumda:

Yapı ruhsatsız ve izinsizse, ecrimisil (kullanım bedeli) talep edilir.
Hazine, yapının kaldırılmasını veya taşınmazın tahliyesini isteyebilir.
Eğer yapı ekonomik ömrünü tamamlamış ve tehlike arz ediyorsa, doğrudan yıkım kararı alınabilir.

Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mülkiyet araştırması yapılmalıdır. Yapı kimin üzerine kayıtlı, hisseli mi, yoksa kamu mülkiyeti mi?
Belediye veya valilik tebligatları dikkate alınmalı, süresinde itiraz edilmelidir.
İdari yargı yolları açık olup, yıkım kararına karşı iptal davası açılabilir.
Kamulaştırmasız el atma durumunda, mal sahibinin tazminat alma hakkı vardır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

S: Sahibi bulunamayan terk edilmiş bina için ne yapılır?
🔹 Eğer tapu kaydı varsa, malik bulunana kadar kamu güvenliği sağlanır. Bulunamıyorsa kayyım atanabilir.

S: Terk edilmiş bina kamu yararına kullanılabilir mi?
🔹 Kamu yararı varsa kamulaştırma yapılabilir. Malik rızası olmadan kullanılamaz.

S: Terk edilmiş yapıya zarar verirsem ne olur?
🔹 Yapı sahibi varsa mala zarar verme suçu oluşur. Kamuya aitse idari yaptırım uygulanabilir.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı