Kat Maliki Olmayanların Ortak Alanları Kullanması Durumu

Apartman yaşamında en çok tartışma yaratan konuların başında ortak alanların kullanımı gelir. Özellikle kat maliki olmayan kişilerin (örneğin kiracılar, misafirler, dükkan işletmecileri veya geçici kullanıcılar) bu alanları kullanma hakkı olup olmadığı konusunda kafa karışıklığı yaşanır. Bu yazıda kat maliki olmayanların ortak alanları kullanma durumu Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ele alınmakta ve tarafların hak ve sorumlulukları açıklanmaktadır.

Kat Maliki Nedir, Kimler Kat Maliki Değildir?

Kat maliki, tapuda ismi kayıtlı olan, yani bağımsız bölümün yasal sahibidir.
Kat maliki olmayanlar ise şunlardır:

Kiracılar
Konut ya da işyeri kullanıcıları (lehtarlar)
Misafirler veya geçici kullanıcılar
Kat malikinin yetki verdiği kişiler
Tapu devri yapılmamış alıcılar (bazı hallerde)

Ortak Alanlar Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak alanlar, tüm maliklerin ortak kullanımına açık olan, özel mülkiyete konu olmayan bölgelerdir. Bunlar:

Merdivenler
Asansör
Çatı
Otopark
Bahçe
Kapıcı dairesi
Depolar
Koridorlar
Sığınak gibi alanlardır.

Kat Maliki Olmayanların Ortak Alanları Kullanma Hakkı Var mı?

Evet, ama bazı şartlarla.

Kiracılar ve konutu fiilen kullananlar, bağımsız bölümü kullanma hakkını malik ile yaptıkları sözleşmeyle devralırlar. Bu kullanım hakkı, ortak alanları da kapsar.

Kiracılar Ortak Alanları Kullanabilir mi?

Evet. Kiracı, konutun içinde yaşıyorsa veya işyerini işletiyorsa, ortak alanlardan da makul ölçüde faydalanma hakkına sahiptir. Örneğin;

Asansör kullanımı
Otopark hakkı (eğer kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse)
Bahçeye çıkma, çatıya erişim
Ortak kullanım salonları gibi alanlar

👉 Bu hak kat malikinin hakkı üzerinden doğar. Yani kiracının bu hakkı, malikin hakkına dayanır.

Kat Maliki Ortak Alan Kullanımını Engelleyebilir mi?

Hayır, genel kural olarak kat maliki kendi bağımsız bölümünü kiraya verdiyse, kiracının ortak alan kullanımını engelleyemez.

Ancak bazı istisnalar olabilir:

Kiracı ortak alanları amacı dışında kullanıyorsa (örneğin apartman bahçesinde ticari satış yapmak)
Diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ediyorsa
Ortak alanda kalıcı değişiklikler yapıyorsa (izinsiz depo, park yasağını ihlal vb.)

Bu gibi durumlarda kat maliki ya da yönetici uyarıda bulunabilir veya yasal süreç başlatabilir.

Kat Maliki Olmayanlar Ortak Alanda Eşya Bırakabilir mi?

Hayır. Ortak alanlara eşya koymak, özel amaçlı kullanmak (örneğin çocuk havuzu kurmak, depo gibi kullanmak), diğer kat maliklerinin ortak kullanım hakkını sınırlayacağı için hukuka aykırıdır. Bu durum, kat maliki ya da yönetici tarafından engellenebilir.

Kat Maliki Olmayanın Ortak Alanlarda Sorumluluğu Var mı?

Evet. Kiracı veya kullanıcı, ortak alanda sebep olduğu zarardan dolayı:

Kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir.
Genel giderler (ısınma, temizlik, kapıcı maaşı gibi) kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracıdan tahsil edilebilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Kiracılar ortak otoparkı kullanabilir mi?
👉 Evet, malik gibi otoparkı kullanma hakkına sahiptirler. Ancak otopark kullanım şartları yönetim planına göre değişebilir.

Kat maliki olmayanlar apartman toplantısına katılabilir mi?
👉 Kiracılar oy kullanamaz, sadece bilgilendirme veya temsilci olarak katılım mümkündür.

Kat maliki, kiracısına ortak alanları yasaklayabilir mi?
👉 Hayır. Kiracı, malik adına bu alanları kullanabilir. Ancak amacı dışında kullanıma müdahale edilebilir.

Ortak alanlara kilit takabilir miyim?
👉 Hayır. Ortak kullanım engellenemez. Yönetim kararı olmadan ortak alanların kapatılması hukuka aykırıdır.

Gayrimenkul ve Emlak Hukuku Avukatı