Zammı Kabul Etmeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kira Zammını Kabul Etmeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi? Yasal Sınırlar ve Süreçler

Kira sözleşmelerinde artış oranları, hem ev sahibinin mülkiyet hakkını korumak hem de kiracının barınma güvenliğini sağlamak adına Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile sıkı kurallara bağlanmıştır. özellikle enflasyonist dönemlerde kira zammı konusunda tarafların uzlaşamaması sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak hukuken, kiracının zammı kabul etmemesi doğrudan bir tahliye sebebi değil, belirli davaların ve icra süreçlerinin başlangıcıdır.

Kira Artışının Hukuki Sınırı: TüFE Kriteri

Konut kiralarında artış oranı, taraflar aksini kararlaştırmadıkça veya sözleşmede daha düşük bir oran belirlenmedikçe, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TüFE ortalamasını geçemez.

• Yasal Zorunluluk: Kiracı, sözleşmede yer alan veya kanuni üst sınır olan TüFE oranındaki artışı yapmakla yükümlüdür.

• Zam Oranına İtiraz: Eğer ev sahibi TüFE oranının üzerinde (fahiş) bir zam talep ediyorsa, kiracı yasal oranı uygulayarak ödeme yapmaya devam edebilir. Bu durumda ev sahibi, sadece TüFE üzerindeki kısım için kiracıyı tahliye edemez.

Zammı Kabul Etmeyen Kiracıya Karşı İzlenecek Yasal Yollar

Kiracı, yasal (TüFE) orandaki artışı da reddediyor ve eski kira bedelinden ödeme yapmaya devam ediyorsa, ev sahibi şu yollara başvurabilir:

1. Tahliye Talepli İcra Takibi (Eksik ödeme Nedeniyle)

Kiracı, yasal zam miktarını kira bedeline eklemeden eksik ödeme yaparsa "temerrüde" düşer.

• ödeme Emri: Ev sahibi, icra dairesi aracılığıyla örnek No: 13 tahliye talepli ödeme emri gönderir.

• 30 Günlük Süre: Kiracıya eksik kalan miktarı ödemesi için 30 gün süre verilir. Bu süre sonunda borç ödenmezse ev sahibi İcra Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.

2. Kira Tespit Davası (5 Yıllık Süre)

Kira ilişkisi 5 yılı doldurmuşsa, ev sahibi TüFE sınırına bağlı kalmaksızın kiranın emsal rayiçlere getirilmesi için Kira Tespit Davası açabilir.

• Mahkeme Kararı: Hakim; bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet indirimini gözeterek yeni kira bedelini belirler.

İstanbul ve Kartal Bölgesinde Mahkeme Uygulamaları

İstanbul Anadolu (Kartal) Adliyesi'ndeki kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023'ten itibaren Zorunlu Arabuluculuk süreci dava şartıdır.

• Arabuluculuk: Dava açmadan önce taraflar arabulucu huzurunda bir araya gelir. Genellikle TüFE oranı ile ev sahibinin talebi arasında orta bir noktada uzlaşma sağlanarak süreç aylar süren davalara gerek kalmadan sonuçlandırılır.

• Yargılama Süresi: Kartal Sulh Hukuk Mahkemeleri'ndeki yoğunluk nedeniyle kira tespit ve tahliye davaları ortalama 12 ila 18 ay arasında sonuçlanmaktadır. Bu nedenle arabuluculuk aşamasında uzlaşmak her iki tarafın yararınadır.

---

Sık Sorulan Sorular

Kiracı zammı kabul etmezse evden hemen çıkarılabilir mi? Hayır. Ev sahibinin öncelikle icra takibi başlatması veya dava açması gerekir. Yasal yollara başvurmadan kiracıyı evden çıkarmaya çalışmak (elektrik-su kesme, kilit değiştirme) suç teşkil eder.

TüFE oranında zam yaptım ama ev sahibi daha fazlasını istiyor, ne yapmalıyım? Yasal sınır olan TüFE oranında artışı banka kanalıyla (açıklama belirterek) yapmaya devam ettiğiniz sürece, ev sahibi sadece "az zam yaptınız" diyerek sizi evden çıkaramaz. Ancak 5 yıl dolmuşsa kira tespit davası açma hakkı saklıdır.

Kira tespit davasında geriye dönük fark ödenir mi? Dava, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce ihtar çekilerek veya dava açılarak başlatılmışsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur ve aradaki farklar topluca tahsil edilebilir.

---

Yasal Uyarı: Bu içerik, kira artış oranları ve uyuşmazlık süreçleri hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olay; sözleşme maddeleri, kira süresi ve yerel mahkeme pratiklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Hak kaybına uğramamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukattan hukuki destek alınması önemle tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---