Zorla Kamulaştırma Davalarında Tazminat Hesaplaması

Zorla Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, özel mülkiyete ait taşınmazların kamu yararı gerekçesiyle devlet veya kamu kurumları tarafından bedeli karşılığında el konulmasıdır. Ancak bazı durumlarda idare, taşınmaz malikinin rızası olmadan işlem yapabilir. Bu duruma zorla kamulaştırma denir.

Zorla kamulaştırma sürecinde taşınmaz sahibi çoğu zaman önceden bilgilendirilmeden, fiilen el koyma veya yetersiz bedel ödeme gibi uygulamalarla karşılaşabilir. Bu gibi durumlarda açılacak davaların en önemli unsuru, adil tazminat hesaplamasıdır.

Zorla Kamulaştırma Hangi Durumlarda Gerçekleşir?

Zorla kamulaştırma uygulamaları genellikle şu şekilde ortaya çıkar:

Kamulaştırma kararı alınmadan taşınmaza fiilen el konulması
Sözde kamulaştırma ile hukuki prosedürlerin atlanması
Tapuda işlem yapılmadan mülkiyetin devredilmesi
Kamulaştırmasız el atma (fiziki müdahale ile)
Kamulaştırma bedelinin eksik veya geç ödenmesi

Bu gibi durumlarda malikin en önemli hakkı, adil ve güncel rayiç bedel üzerinden tazminat talep etmesidir.

Tazminat Nasıl Hesaplanır? 📊

Kamulaştırma tazminatı belirlenirken bazı kriterler dikkate alınır. Tazminat, yalnızca arsa/arazi değeri üzerinden değil, taşınmazın kullanım şekli, lokasyonu, imar durumu ve fiili durumu dikkate alınarak hesaplanır.

Hesaplamada Dikkate Alınan Unsurlar:

Taşınmazın konumu (şehir, ilçe, mahalle)
Arsa mı tarla mı? İmar durumu
Üzerinde bina, yapı, eklenti var mı?
Benzer taşınmazların emlak rayiç değeri ve piyasa değeri
Kamulaştırma tarihindeki ekonomik koşullar ve enflasyon
Tarımsal arazilerde ürün gelirine dayalı hesaplama

Mahkeme, bu faktörleri değerlendirerek genellikle bilirkişi raporlarıyla tazminat miktarını belirler. Gerekli durumlarda keşif yapılır ve taşınmaz yerinde incelenir.

Hangi Durumlarda Dava Açılır? ⚖️

Zorla kamulaştırma mağduru olan taşınmaz sahipleri şu durumlarda dava açabilir:

1. Kamulaştırmasız El Atma Davası

İdarenin taşınmaza hiçbir kamulaştırma kararı olmadan el koyması hâlinde açılır. Tazminat bu davada hesaplanır.

2. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma yapıldıysa ancak bedel düşükse, malik adil bedelin yeniden tespit edilmesi için dava açabilir.

3. Bedelsiz Kullanımın Önlenmesi Davası

Yol, park, kamu binası gibi projeler için taşınmaza müdahale edildi ancak bedel ödenmediyse, malik bu kullanımı durdurmak için men-i müdahale davası açabilir.

Bu tür davalar Türkiye genelinde açılabilir. Ancak özellikle hızlı yapılaşmanın olduğu İstanbul Anadolu Yakası, Kartal, Tuzla, Pendik gibi ilçelerde bu davalara sıkça rastlanmaktadır.

Soru - Cevap

Zorla kamulaştırma nedir?
İdarenin, taşınmaz sahibinin rızası olmadan taşınmaza fiilen el koyması veya hukuki işlemleri tamamlamadan kullanımına başlamasıdır.

Tazminat nasıl hesaplanır?
Taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, üzerindeki yapıların değeri, emsal satışlar ve tarımsal gelir gibi kriterlerle hesaplanır. Bilirkişi raporları belirleyici olur.

Kamulaştırma bedeli düşükse ne yapılır?
Mahkemeye başvurularak kamulaştırma bedelinin artırılması talep edilebilir. Bu tür davalarda yeni tespit yapılır.

Kamulaştırma olmadan el koyulursa ne yapılmalı?
Kamulaştırmasız el atma davası açılarak taşınmazın gerçek değerinin tazmini talep edilebilir.

Kartal’da taşınmazıma yol yapılmış ama ödeme yapılmadı, ne yapabilirim?
İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde kamulaştırmasız el atma davası açarak tazminat talep edebilirsiniz.