Kira Sözleşmesi Süresiz Hale Gelirse Ne Olur?

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri, Fesih Bildirimi ve Tahliye Süreçleri

Kira ilişkileri, tarafların iradesine göre belirli bir süre için kurulabileceği gibi, başlangıçtan itibaren veya sonradan yapılan anlaşmalarla belirsiz süreli (süresiz) hale de getirilebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin türüne göre farklı fesih ve tahliye rejimleri öngörmüştür. özellikle İstanbul’un gayrimenkul hareketliliğinin merkezinde yer alan Kartal ve çevre ilçelerdeki kira uyuşmazlıklarında, sözleşmenin hukuki niteliğini doğru saptamak, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması adına hayati önem taşır. Bu yazıda, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması durumunda tarafların haklarını ve yasal fesih prosedürlerini teknik bir perspektifle ele alıyoruz.

1. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği: Belirli mi, Belirsiz mi?

Türk hukuk sisteminde kira sözleşmeleri iki ana kategoride değerlendirilir:

Belirli Süreli Sözleşmeler: Sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihinin net olarak belirtildiği akitlerdir. Konut kiralarında bu süre dolduğunda sözleşme belirsiz süreli hale gelmez; TBK m. 347 uyarınca her yıl birer yıl uzar.
Belirsiz Süreli Sözleşmeler: Tarafların bir süre belirlemeden kurdukları veya belirli süreli bir sözleşmenin, süresinin bitiminden sonra tarafların açık anlaşmasıyla bu statüye geçirildiği sözleşmelerdir.

2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi (Fesh-i İhbar)

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, kanunda öngörülen fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren (ev sahibi) için bu hak, kiracıya göre daha kısıtlayıcı şartlara bağlanmıştır.

Yasal Fesih Dönemleri ve Süreler

TBK m. 328 ve 329 uyarınca, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshinde şu takvim izlenir:

Altı Aylık Dönem: Sözleşmenin başlangıcından itibaren her altı aylık dönem bir "fesih dönemi" olarak kabul edilir.
üç Aylık Bildirim Süresi: Taraflardan biri, bu altı aylık dönemin sonu için en az üç ay önceden fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Yazılılık Şartı: Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı yapılması gerekir. İspat hukuku açısından en güvenli yöntem bu bildirimin noter kanalıyla yapılmasıdır.

3. Kiraya Verenin Gerekçesiz Fesih Hakkı (10 Yıllık Kural)

Konut kiralarında mülk sahibi, sözleşme belirsiz süreli olsa dahi dilediği zaman kiracıyı çıkaramaz. Ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçmişse, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Süresiz Sözleşmelerde 10 Yıl: Belirsiz süreli sözleşmelerde, sözleşmenin kurulmasından itibaren 10 yılın dolmasıyla birlikte mülk sahibi, yukarıda belirtilen 6 aylık dönem sonları için 3 ay önceden bildirim yaparak tahliye talep edebilir.

Kira Sözleşmesi Türlerine Göre Fesih Karşılaştırma Tablosu

Kriter	Belirli Süreli (Uzayan) Sözleşme	Belirsiz Süreli (Süresiz) Sözleşme
Uzama Şekli	Yıldan yıla (1 yıl) otomatik uzar.	Belirlenmiş bir bitiş tarihi yoktur.
Kiracının Feshi	Süre bitiminden 15 gün önce yazılı bildirim.	6 aylık dönem sonu için 3 ay önce bildirim.
Kiraya Verenin Gerekçesiz Feshi	10 yıllık uzama süresi sonunda mümkündür.	Sözleşme tarihinden 10 yıl sonra mümkündür.
İhbar Şartı	Yazılı bildirim zorunludur.	Yazılı bildirim zorunludur.

4. Tahliye Davası ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci

2026 yılı yargı dünyasında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshinden doğan uyuşmazlıklarda doğrudan dava açılması mümkün değildir. 7445 sayılı Kanun uyarınca, kira hukukundan kaynaklanan tahliye ve alacak taleplerinde arabuluculuk bir dava şartıdır.

Süreç Yönetimi: Fesih bildirim süresi dolmasına rağmen taşınmaz (mecur) tahliye edilmezse, önce arabuluculuk bürosuna başvurulur. Uzlaşma sağlanamaması durumunda İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde tahliye davası ikame edilebilir.
İspat Külfeti: Davacı taraf, fesih bildiriminin usulüne uygun ve zamanında yapıldığını tevsik edici belgelerle (noter tebliğ şerhi vb.) kanıtlamakla yükümlüdür.

5. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Yerel Dinamikleri

İstanbul’un kentsel dönüşüm ve ekonomik değişim merkezi olan Anadolu Yakası'nda, eski tarihli sözleşmelerin çoğu "zımni (üstü kapalı) anlaşmalarla" belirsiz süreli hale gelmiş durumdadır.

Rayiç Bedel Tartışmaları: Süresiz sözleşmelerde kira artış oranları konusunda yaşanan uyuşmazlıklar, genellikle Kira Tespit Davaları ile çözülmektedir.
Hukuki Güvenlik: Tarafların hak kaybına uğramaması için mevcut sözleşme statüsünün bir hukukçu tarafından incelenmesi ve dürüstlük kuralı çerçevesinde bildirimlerin zamanında yapılması kritiktir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin belirsiz süreliye dönmesi için yeni kağıt imzalamak şart mı?

Hayır. Taraflar belirli süreli sözleşme bittikten sonra "bu sözleşme artık belirsiz süreli olacaktır" şeklinde yazılı veya fiili bir irade ortaya koyarlarsa sözleşme bu statüye geçer. Ancak konut kiralarında hiçbir şey yapılmazsa sözleşme süresiz değil, 1 yıl süreli olarak uzar.

Belirsiz süreli sözleşmede ev sahibi 3 ay önceden haber verip her zaman çıkarabilir mi?

Hayır. Konut kiralarında mülk sahibi için 10 yıllık sürenin dolması veya kanuni bir tahliye sebebinin (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) varlığı önem arz etmektedir. Sadece fesih bildirimi yapmak tahliye için yeterli değildir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Kartal ve çevre adliyelerdeki iş yükü göz önüne alındığında, arabuluculuk dahil bir tahliye süreci ortalama 8 ila 14 ay arasında sonuçlanabilmektedir.

Sonuç

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, saniyelerle ve tebligat tarihleriyle yönetilen teknik bir süreçtir. 6 aylık dönemlerin ve 3 aylık bildirim sürelerinin doğru hesaplanması, mülkiyet hakkının korunması ile barınma hakkının güvencesi arasındaki dengeyi sağlar. 2026 yılı yargı pratiklerinde, usul hataları davanın reddine ve ciddi yargılama giderlerine yol açabilmektedir. Hak kaybına uğramamak ve yasal süreçleri dürüstlük kuralı çerçevesinde yönetmek adına hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer)

İşbu içerik, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut olaylara uygulanacak kesin bir hukuki mütalaa niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku ve tahliye süreçleri, her somut olayın kendine has özelliklerine, sözleşme türüne ve güncel yargı içtihatlarına göre değişkenlik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak ve yasal süreleri kaçırmamak adına hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.