Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Durumlarda Haklar ve İspat Yolları

Hukuk sistemimizde kira sözleşmesi "rızai" bir sözleşmedir; tarafların karşılıklı irade beyanı yeterlidir. Ancak yazılı kontratın olmaması, özellikle tahliye süreçlerinde ve kira artış dönemlerinde ispat sorunlarını beraberinde getirir. Yazılı bir belge olmadığında mahkemeler, taraflar arasındaki fiili duruma ve ödeme kayıtlarına bakarak karar verir.

1. Sözlü Kira İlişkisinin İspatı ve Banka Kayıtları

Yazılı bir sözleşme yoksa, kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kiracıya, kira bedelinin miktarını ispat yükü ise ev sahibine aittir.

• bir Delil (Dekontlar): Banka üzerinden yapılan ödemeler, sözleşmenin en önemli kanıtıdır. Dekontta "Mart 2026 Kira Bedeli" şeklinde bir açıklama bulunması, sözleşmenin varlığını ve bedelini kesin olarak kanıtlar.

• Kira Başlangıç Tarihi: Yazılı sözleşme yoksa, kira başlangıç tarihi de tartışmalı hale gelebilir. İlk kira ödemesinin yapıldığı tarih veya aboneliklerin (su, elektrik) kiracı üzerine alındığı tarih mahkemelerce başlangıç noktası kabul edilebilir.

• Tanık Beyanı: Kira bedeli mülk sahiplerinin yıllık kira geliri sınırını (Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca belirlenen senetle ispat sınırı) aşıyorsa, kira bedeli kural olarak tanıkla ispat edilemez; ancak kira ilişkisinin varlığı her türlü delille kanıtlanabilir.

2. Yazılı Sözleşmesiz Tahliye Süreci

Yazılı sözleşmenin olmaması, ev sahibinin kiracıyı istediği an çıkarabileceği anlamına gelmez. Kiracı TBK’nın sunduğu "Konut ve çatılı İşyeri" koruması altındadır.

1. Tahliye Nedenleri: Tahliye için yine kanuni bir sebep (ihtiyaç, iki haklı ihtar, kira ödememe vb.) bulunmalıdır.

2. Belirsiz Süreli Statüsü: Sözlü sözleşmeler genellikle "belirsiz süreli" kabul edilir. Ancak konut kiralarında bu durum kiracı lehine yorumlanır. Ev sahibi, haklı bir neden sunmadan kiracıyı çıkaramaz.

3. 10 Yıllık Uzama Süresi: Sözlü sözleşmelerde de kiracının 10 yıllık uzama süresi hakkı korunur. Bu süreden önce "sözleşme yok" diyerek tahliye talep edilemez.

3. Kira Bedeli ve Artış Oranları

Yazılı sözleşmede bir artış oranı belirlenmemişse, yasal sınır olan TüFE 12 aylık ortalaması (veya yasal olarak belirlenmiş olan üst sınır) geçerlidir.

• Ev sahibi, yazılı sözleşme olmasa dahi her yıl bu oranda artış talep edebilir.

• Taraflar kira bedelinde anlaşamazsa, 5 yılın sonunda "Kira Tespit Davası" açarak bedelin hakim tarafından belirlenmesi istenebilir.

4. Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Elden ödeme Riski: Yazılı sözleşmesi olmayan ve kirayı elden ödeyen kiracı, ödemeyi yaptığını kanıtlayamazsa mükerrer (tekrar) ödeme riskiyle veya tahliye ile karşı karşıya kalabilir.

• Depozito Sorunu: Yazılı sözleşme yoksa teslim edilen depozitonun miktarı ve iade şartları belirsiz kalır. Depozitonun mutlaka bir banka kaydıyla veya yazılı bir belgeyle verilmesi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

"Sözleşmemiz yok, çık" diyen ev sahibine karşı ne yapılmalı? Kiracı, kira ödemelerini banka üzerinden yapmaya devam etmeli ve evi terk etmemelidir. Ev sahibi ancak mahkeme kararıyla tahliye gerçekleştirebilir; zorla çıkarma girişimi "Konut Dokunulmazlığını İhlal" (TCK m. 116) suçunu oluşturur.

Yazılı sözleşme olmadan abonelik (elektrik/su) alınabilir mi? Evet. İlgili idareler genellikle tapu kaydı, eski bir fatura veya mülk sahibiyle birlikte yapılan başvuru/muvafakatname ile abonelik tesis edebilmektedir.

Kiracı evden ayrılırken ne kadar süre önceden bildirmeli? Belirsiz süreli sözlü sözleşmelerde kiracı, fesih döneminden 3 ay önce ev sahibine bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.

---

YASAL UYARI (DISCLAIMER): Bu içerik, yazılı kira sözleşmesi olmayan durumlarda karşılaşılan hukuki süreçler hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut bir olaya yönelik hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku; ispat usulleri, ihtar süreleri ve yerel mahkeme pratikleri içerdiğinden, olası hak kayıplarının önlenmesi için bir hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---