Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ve kiracı arasında yapılacak olan en önemli yazılı anlaşmadır. Ancak, bazı durumlarda taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yapılmaz ve kiracı, ev sahibi ile sözlü bir anlaşma ile evde kalır. Kira sözleşmesinin olmaması durumu, hem ev sahibi hem de kiracı için bazı hukuki riskler oluşturabilir. Bu yazıda, kira sözleşmesinin olmaması durumunda ne olur, hangi yasal hakların geçerli olduğu ve tarafların bu durumda nasıl hareket etmeleri gerektiği hakkında bilgi verilecektir.

1. Sözlü Kira Sözleşmesi ve Geçerliliği

Yazılı kira sözleşmesi olmadan kiralama yapmak, Türk Borçlar Kanunu'na göre geçerlidir. Yani, kiracı ve ev sahibi arasında yazılı bir sözleşme olmasa da, sözlü anlaşma ile kiralama yapılabilir ve bu anlaşma yasal olarak bağlayıcıdır. Ancak, sözlü anlaşmaların bazı zorlukları ve belirsizlikleri olabilir:

a. Sözlü Anlaşmaların Kanıtlanması Zorlaşır

Sözlü kira sözleşmesinin en büyük problemi, sözleşmenin kanıtlanmasının zorluğudur. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık oluşursa, hangi şartlarda anlaşma yapıldığı ve kira bedelinin ne kadar olduğu gibi detayları kanıtlamak çok daha güç hale gelir. Yazılı bir sözleşme, taraflar arasındaki uyuşmazlıkları daha kolay çözüme kavuşturur.

b. Kira Süresi Belirsiz Olur

Eğer sözlü bir kira sözleşmesi yapılmışsa ve süre belirtilmemişse, bu durumda sözleşme belirsiz süreli kabul edilir. Yani, kiracı ve ev sahibi birbirlerinden herhangi bir süre bildiriminde bulunmadıkları sürece, sözleşme devam eder. Kiracı, evden çıkarılmadan önce 3 ay önce ihbar yapmalıdır, ev sahibi de aynı şekilde.

2. Yazılı Kira Sözleşmesinin Olmaması Durumunda Yasal Haklar

Yazılı kira sözleşmesinin olmaması durumunda, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri geçerli olacaktır. Bu durumda, hem ev sahibi hem de kiracı aşağıdaki haklara sahip olabilir:

a. Kiracının Hakları

• Kiracının Konutta Yaşama Hakkı: Kiracı, sözlü bir anlaşma yapılmış olsa bile, kiraladığı taşınmazda konaklama hakkına sahiptir. Kiracının evde kalmaya devam etme hakkı, yazılı bir sözleşme ile sınırlı değildir. Ev sahibi, kiracıyı evden çıkaramaz; ancak kiracının kira ödemelerini yapması ve sözleşmeye sadık kalması gerekir.

• Kiracının Tahliye Hakkı: Kiracı, sözlü bir kira sözleşmesi yapmış olsa bile, istenildiği zaman evi terk edebilir. Ancak, ev sahibine belirli bir süre önceden ihbar yapması gereklidir. Eğer kiracı, sözleşme süresi bitiminden önce evi terk etmek isterse, 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak, bu hakkını kullanabilir.

b. Ev Sahibinin Hakları

• Kira Bedelini Talep Etme Hakkı: Ev sahibi, kiracısından kira bedelini talep etme hakkına sahiptir. Kiracının, belirli bir süre boyunca belirli bir bedel karşılığında evde yaşaması nedeniyle, ev sahibi kira ödemelerini isteyebilir.

• Kira Bedelini Artırma Hakkı: Eğer yazılı bir sözleşme yoksa, kira bedelini her yıl belirli oranlarla arttırma hakkı, TÜFE oranına bağlı olarak ev sahibine tanınmıştır. Ancak, bu artış, her yıl kira bedeli ile ilgili karar vermek için yasal sınırlarla yapılabilir.

c. Sözlü Sözleşmenin Feshi ve Tahliye

Eğer taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yoksa, ev sahibi ve kiracı, belirli bir süre önceden bildirimde bulunarak sözlü sözleşmeyi feshedebilir. Ev sahibi, kiracıyı evden çıkarmak için belirli yasal prosedürleri takip etmelidir. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, ev sahibi icra yoluyla ödeme talep edebilir ve kiracıyı evden çıkarmak için hukuki yollara başvurabilir.

3. Kiracı Kira Bedelini Ödemezse Ne Olur?

Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, yazılı bir sözleşme olmadan da geçerlidir. Yasal olarak, kiracının kira ödememesi, ev sahibinin haklarını ihlal ettiği anlamına gelir. Ev sahibi, kiracının ödeme yapmaması durumunda şu adımları izleyebilir:

a. İhtar Gönderme

Ev sahibi, kiracısına ilk olarak ihtarname göndermeli ve ödeme süresinin geçtiğini belirtmelidir. İhtar, kiracının ödeme yapmadığı durumlarda, ev sahibinin haklarını talep etmek için ilk adım olur.

b. İcra Takibi Başlatma

Eğer kiracı ödeme yapmazsa ve ihtara rağmen sorunu çözmüyorsa, ev sahibi, icra takibi başlatarak kirayı tahsil etmeye çalışabilir. İcra yoluyla ödeme yapılmadığı takdirde, ev sahibi, kiracıyı mahkeme yoluyla tahliye edebilir.

4. Kira Sözleşmesiz Evden Çıkarma

Eğer kiracı evden çıkmak istemiyorsa, ev sahibi yazılı sözleşme olmadan da kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak, bu süreç hukuki bir süreçtir ve ev sahibinin mahkeme yoluyla hareket etmesi gerekecektir. Kiracıyı zorla çıkarmak hukuka aykırıdır ve cezai sorumluluk doğurabilir.

a. Tahliye Davası

Ev sahibi, kiracıyı mahkeme kararıyla tahliye ettirebilir. Kiracı, evden çıkmayı reddediyorsa, ev sahibi bir tahliye davası açabilir. Ancak, bu davaların sonucunda kiracı evden çıkmak zorunda kalacaktır.

Kira sözleşmesi olmadan kiracının ve ev sahibinin hakları, Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun çerçevesinde belirlenir. Sözlü bir kira sözleşmesi geçerli olmasına rağmen, yazılı bir sözleşmenin olmaması, tarafların haklarını kanıtlamasını ve korunmasını zorlaştırır. Ev sahibi ve kiracı, karşılaştıkları uyuşmazlıklarda, yazılı bir sözleşme yaparak hem hukuki güvence sağlamak hem de olası anlaşmazlıkları önlemek adına bu önemli adımı atmalıdır.

Kartal Gayrimenkul Avukatı