Kira Sözleşmesinde Tadilat Yükümlülüğü Kimdedir?

Kira Sözleşmelerinde Tadilat ve Onarım Sorumluluğu: Hukuki Sınırlar ve Yargıtay Uygulamaları

Kira ilişkisi, mülkiyetin kullanım hakkının devredildiği ve tarafların karşılıklı borçlar altına girdiği bir borç ilişkisidir. Bu süreçte en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarından biri, taşınmazda meydana gelen arızaların giderilmesi veya yapılması planlanan iyileştirmelerin (tadilat) mali ve hukuki sorumluluğunun kime ait olduğudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu sorumlulukları "ayıptan sorumluluk" ve "olağan kullanım" kavramları üzerinden net bir şekilde ayırmıştır. özellikle İstanbul’un yoğun kiralama trafiğine sahip olan Kartal ve çevresindeki uyuşmazlıklarda, İstanbul Anadolu Adliyesi nezdindeki davalarda usul kurallarına riayet edilmesi hak kayıplarını önlemektedir.

1. Kiraya Verenin (Ev Sahibi) Bakım ve Onarım Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu m. 301 uyarınca; kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Esaslı Onarımlar: Taşınmazın temel yapısını ilgilendiren, kullanımı doğrudan etkileyen veya binanın demirbaşı sayılan unsurlardaki (örn: çatı akması, ana tesisat arızaları, asansör, ortak alan giderleri) bozulmalar kiraya verenin sorumluluğundadır.
Ayıptan Sorumluluk: Eğer mecurda (kiralananda) kullanım engelleyen bir ayıp ortaya çıkarsa, kiracı bu ayıbın giderilmesini isteyebilir veya ayıbın giderilmemesi durumunda kira bedelinden indirim talep edebilir.

2. Kiracının Olağan Kullanım ve Temizlik Borcu

TBK m. 317 uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

Olağan Bakım: Kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan küçük çaplı giderler (örn: Ampul değişimi, musluk contası yenilenmesi, küçük tamiratlar) kiracı tarafından karşılanır.
Boya ve Badana: Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa ve boya "olağan kullanım" sınırları içinde yıpranmışsa, kiracının evi boyatarak teslim etme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ancak, hor kullanma (kasten zarar verme, aşırı kirlilik) söz konusu ise kiracı tazminat ile sorumlu tutulabilir.

3. Taşınmazda Yenilik ve Değişiklik Yapılması (TBK m. 321)

Kiracının mecur üzerinde yapacağı tadilatlar, hukuki sonuçları bakımından "yazılı rıza" şartına bağlıdır.

Yazılı Rıza Şartı: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan taşınmazda önemli bir değişiklik veya tadilat yapamaz.
Eski Hale Getirme: Eğer kiraya veren yazılı rıza vermemişse, sözleşme sonunda kiracıdan taşınmazı eski haline getirmesini talep edebilir.
Faydalı ve Zorunlu Masraflar: Kiracı, ev sahibinin izniyle taşınmazın değerini artıran bir tadilat yapmışsa (örn: çelik kapı takılması, mutfak dolaplarının yenilenmesi), sözleşme sonunda bu değer artışını (faydalı masrafı) vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca talep edebilir; ancak sözleşmede bu haktan feragat edilmemiş olması gerekir.

4. Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası Bölgesel Uygulamaları

İstanbul Anadolu Yakası'nın kentsel dönüşüm ve yapı stokundaki değişimler, tadilat uyuşmazlıklarını artırmaktadır.

Yönetim Planı ve Tadilat: Apartman ve site yönetim planları, tadilatın yapılacağı gün ve saatleri kısıtlayabilir. Bu kurallara uyulmaması kat mülkiyeti hukukundan doğan sorumlulukları tetikler.
Tevsik Edici Belgeler: Yapılan her türlü tadilat ve ödeme; fatura, dekont ve yazılı izin belgeleriyle tevsik (belgelendirme) edilmelidir. Saniyelerle ifade edilen dijital transferlerde açıklama kısmına "tadilat bedeli mahsubu" gibi ibarelerin eklenmesi, ispat hukuku açısından kritiktir.

5. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk ve Yargı Yolu

2026 yılı yargı pratiklerinde, tadilat masraflarının iadesi veya onarım yükümlülüğünün ihlali nedeniyle açılacak davalar öncesinde arabuluculuk bir dava şartıdır.

Süreç: Taraflar arasındaki uyuşmazlık arabuluculuk aşamasında çözülemezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava ikame edilir.
Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, tadilatın "zorunlu" mu yoksa "lüks" mü olduğunu saptamak için teknik bilirkişi heyeti görevlendirir.

Tadilat Sorumluluk Tablosu

İşlem	Sorumlu Taraf	Hukuki Dayanak
Ana Tesisat (Su/Elektrik)	Kiraya Veren	TBK m. 301
Kombi/Klima Bakımı	Kiracı (Olağan kullanım)	TBK m. 317
çatı ve Dış Cephe Onarımı	Kiraya Veren	KMK m. 20
İsteğe Bağlı Dekorasyon	Kiracı (Yazılı izinle)	TBK m. 321
Musluk/Conta Değişimi	Kiracı	Olağan Bakım

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı tadilat masrafını kiradan düşebilir mi?

Kendi başına karar vererek kira bedelinden mahsup yapmak, kiracıyı "temerrüt" (ödememe) durumuna düşürebilir. Bu işlem ancak ev sahibinin yazılı onayı veya mahkeme kararıyla (ayıp oranında indirim) yapılmalıdır.

Ev sahibi acil bir onarımı yapmazsa ne olur?

Acil durumlarda (örn: Su baskını riski), kiracı onarımı yaptırıp bedelini ev sahibinden talep edebilir veya kira borcuyla takas edebilir. Ancak durumun "acil" olduğu ve ev sahibine bildirildiği kanıtlanmalıdır.

Evi boyatmadan teslim etmek tahliye sebebi mi?

Hayır. Sözleşmede "boyalı teslim edilir" şartı olsa bile, olağan kullanımdan kaynaklanan kirlenme tazminat gerektirmez. Ancak duvarda kırık, delik veya alışılmadık renk değişiklikleri varsa ev sahibi tazminat isteyebilir.

Sonuç

Kira hukukunda tadilat ve onarım süreçleri, dürüstlük kuralı ve usul ekonomisi çerçevesinde yönetilmesi gereken teknik bir alandır. Saniyelerle ifade edilen bildirimlerin yazılı yapılması ve her türlü masrafın kayıt altına alınması, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümünde anahtar rol oynar. 2026 yılı kira piyasası dinamiklerinde, hak kaybına uğramamak ve taşınmazın yasal kondisyonunu korumak adına her aşamada dikkatli olunmalı ve hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer)

İşbu içerik, yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut olaylara uygulanacak kesin bir hukuki mütalaa niteliği taşımamaktadır. Kira hukuku, eşya hukuku ve kat mülkiyeti uygulamaları; taşınmazın durumuna, sözleşme maddelerine ve güncel yargı içtihatlarına göre değişkenlik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin yasal kurallara uygun yürütülmesini sağlamak adına hukuki destek alınması önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.