Kira Sözleşmesinin Süresinden Önce Feshi

Kira Sözleşmesinin Süresinden önce Feshi ve Tahliye Süreçleri

Kira sözleşmesi, kural olarak sözleşmede belirlenen sürenin sonunda sona erer. Ancak hayatın olağan akışı içinde tarafların bu süreyi bekleyemediği durumlar oluşabilir. TBK madde 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresine uymadan taşınmazı tahliye ederse, borçları sözleşme süresi bitene kadar devam eder. Ancak kanun, kiraya verene bu süreyi "taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul bir süre" ile sınırlandırma yükümlülüğü getirmiştir. Hak kaybına uğramamak ve fahiş tazminatlarla karşılaşmamak adına fesih aşamasında hukuki destek alınması tavsiye edilir.

1. Kiracı Tarafından Erken Fesih ve "Makul Süre"

Kiracı, sözleşme bitmeden anahtarı teslim ederse şu sonuçlarla karşılaşır:

• Makul Süre Tazminatı: Taşınmazın tekrar kiraya verilebileceği süre (yargıtay uygulamasına göre genellikle 3 aydır) boyunca kiracı kira bedelinden ve ortak giderlerden sorumludur.

• Yeni Kiracı Bulma: Kiracı, kendisiyle benzer ödeme gücüne sahip ve kira şartlarını kabul eden yeni bir kiracı bulursa, tazminat ödemeden sözleşmeden kurtulabilir.

• önemli Sebeple Fesih (TBK m. 331): Taraflar için sözleşmenin devamını çekilmez kılan olağanüstü durumlarda (sağlık sorunları, tayin, iflas vb.), yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşme feshedilebilir.

2. Kiraya Veren Tarafından Süresinden önce Fesih (Tahliye)

Kiraya veren, belirli süreli bir sözleşmeyi süresinden önce ancak şu sınırlı hallerde sona erdirebilir:

• Kiracının Temerrüdü: Kira bedelinin ödenmemesi üzerine çekilen iki haklı ihtar veya tahliye talepli icra takibi (örnek 13).

• Sözleşmeye Aykırılık: Kiracının komşulara saygı göstermemesi, taşınmaza kasten zarar vermesi veya izinsiz alt kiralama yapması.

• İhtiyaç ve Yeniden İnşa: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmazı kullanma zorunluluğu (TBK m. 350).

3. Tahliye Sonrası Depozito ve Borç Tasfiyesi

Fesih gerçekleştiğinde taraflar arasındaki en büyük uyuşmazlık konusu depozitodur.

• Depozito, taşınmazın hasarsız ve borçsuz teslim edildiği durumlarda derhal iade edilmelidir.

• Erken fesih nedeniyle doğan "makul süre kirası", kiraya veren tarafından depozitodan mahsup edilebilir.

• Anahtar Teslim Tutanağı: Tahliyenin hukuken geçerli olması için mutlaka yazılı bir anahtar teslim tutanağı düzenlenmelidir. Aksi takdirde kiraya veren, kira işliyor iddiasında bulunabilir.

---

Sıkça Sorulan Sosular (SSS)

Sözleşmede "Erken fesihte kalan tüm kiralar ödenir" maddesi varsa ne olur? Bu tür maddeler, kiracı aleyhine "fahiş şart" kabul edilir. Mahkemeler genellikle bu maddeyi değil, taşınmazın boş kaldığı "makul süre" (3 ay gibi) tazminatını esas alır.

Kira sözleşmesini fesh etmek için noter şart mı? Noter şartı geçerlilik şartı değildir ancak ispat şartıdır. Feshin yapıldığını ve tarihin kesinliğini ispatlamak için noter aracılığıyla ihtarname çekmek en güvenli yoldur.

Kartal ve İstanbul Anadolu Yakası'ndaki kira davalarında yetkili mahkeme neresidir? Kira uyuşmazlıkları ve tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Kartal ve çevresi için İstanbul Anadolu Adliyesi yetkilidir.

---

Sonuç

Kira sözleşmesinin erken feshi, sadece taşınmazı boşaltmak değil, hukuki bir borç tasfiyesi sürecidir. İhtarname çekilmeden veya anahtar teslim tutanağı düzenlenmeden yapılan tahliyeler, kiracının "kira ödeme borcunun" devam etmesine yol açar. öte yandan, kiraya verenlerin de kanunda belirtilen haklı nedenler olmaksızın kiracıyı süresinden önce çıkarması mümkün değildir. 2026 yılı kira piyasası dinamikleri göz önüne alındığında, her iki tarafın da haklarını korumak için sürecin başından itibaren hukuki destek mekanizmalarının işletilmesi tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her kira sözleşmesi ve tahliye nedeni; sözleşme maddelerine, süresine ve somut olayın şartlarına göre farklılık gösterir. Hak kaybına uğramamak adına bir hukukçuya danışmanız önem arz eder.

Kartal Gayrimenkul Avukatı

---