Ortak Alanların Satılması veya Kiralanması Halinde Açılacak Davalar

Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Kullanımı, Kiralanması ve Satışı

Apartman ve site gibi toplu yapılarda; dış cepheler, çatılar, sığınaklar, bahçeler ve otoparklar gibi alanlar "ortak yer" statüsündedir. Bu alanlar üzerinde hiçbir kat maliki tek başına tasarrufta bulunamayacağı gibi, yönetimlerin de bu alanları maliklerin rızası olmaksızın üçüncü kişilere (baz istasyonu kurma, reklam panosu asma, kafe olarak kiralama vb.) devretmesi hukuken geçersizdir.

1. Ortak Alan Nedir ve Kapsamı Nelerdir?

KMK m. 4 uyarınca, sözleşme ile belirtilmemiş olsa dahi kanunen ortak sayılan yerler şunlardır:

Temeller ve Ana Duvarlar: Taşıyıcı sistemler, kolonlar, kirişler ve dış cephe kaplamaları.
Genel Kullanım Alanları: Giriş kapıları, antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler ve koridorlar.
Teknik Alanlar: Kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, ortak çamaşırhaneler ve ortak garajlar.
çatılar ve Teraslar: Bacalar ve genel çatı örtüsü.

2. Satış ve Kiralama İçin "Oybirliği" Şartı

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45'e göre; ortak yerlerin bir kısmının kiralanması, satılması veya mülkiyetin başka bir şekilde devri gibi "önemli yönetim işleri" ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar ile mümkündür.

Geçersiz Kararlar: Karar defterine işlenen ancak bir tek malikin bile muhalefet ettiği kiralama kararı, "yok hükmündedir" veya "iptale tabidir".
Yönetim Planı: Eğer yönetim planında belirli bir alanın kullanımına dair özel bir hüküm yoksa, oybirliği şartı her zaman baki kalır.

3. Hak İhlali Halinde Açılabilecek Davalar

İstanbul Anadolu Yakası (Kartal, Maltepe, Pendik vb.) bölgelerindeki taşınmazlar için yetkili merci İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

A. Müdahalenin Men'i ve Eski Hale İade

Ortak bir alanın (örn: Bahçenin bir dükkan tarafından işgali) haksız kullanımının durdurulması ve alanın orijinal mimari projesine uygun hale getirilmesi için açılır.

B. Genel Kurul Kararının İptali

Ortak yerin kiralanmasına dair usulsüz bir karar alınmışsa; toplantıya katılanlar için 1 ay, kararı sonradan öğrenenler için 6 ay içinde dava açılmalıdır.

C. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Ortak alanın bir başkası tarafından kullanılarak gelir elde edilmesi durumunda, kat malikleri arsa payları oranında geçmişe dönük 5 yıllık "kira bedeli" karşılığı olan ecrimisili talep edebilirler.

4. Görevli Mahkeme ve Usul

Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan tüm uyuşmazlıklarda miktar gözetilmeksizin Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Arabuluculuk Zorunluluğu: 2026 yılı itibarıyla kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce Zorunlu Arabuluculuk sürecinin tamamlanması önem arz etmektedir.

Sık Sorulan Sorular

Soru: Apartmanın dış cephesine reklam panosu asılması için çoğunluk kararı yeterli mi? Cevap: Hayır. Dış cephe ortak alandır ve reklam geliri elde etmek amacıyla kiralama yapılması için tüm kat maliklerinin (100% rıza) onayı gerekir.

Soru: Bir malik, dairesinin önündeki koridoru ayakkabılık yaparak kapatabilir mi? Cevap: Hayır. Koridorlar ortak yerdir ve diğer maliklerin geçişini veya kullanımını engelleyecek şekilde eşya konulması "müdahalenin men'i" davasına konu olur.

Soru: çatı katındaki boşluğu kapıcı dairesine dönüştürebilir miyiz? Cevap: Bu bir "proje değişikliği" gerektirir. Mimari projenin tadili ve bu yeni kullanım biçimi için yine oybirliği şartı aranır.

Sonuç ve Değerlendirme

Ortak alan uyuşmazlıkları, genellikle yönetim planı incelenmeden veya mimari proje tetkik edilmeden yürütülen hatalı idari süreçlerden kaynaklanır. Yanlış mahkemede dava açılması veya oybirliği gereken yerde oyçokluğu ile işlem yapılması, yıllar sonra yüksek ecrimisil tazminatları ve yıkım kararlarıyla sonuçlanabilir. özellikle İstanbul Anadolu Adliyesi (Kartal) gibi Sulh Hukuk mahkemelerinin yoğun olduğu merkezlerde; yönetim planı şerhlerinin kontrolü, arabuluculuk sürecinin teknik yönetimi ve bilirkişi incelemelerinde arsa payı hesaplamalarının doğru yapılması aşamalarında bir hukukçu rehberliğinde hareket edilmesi önemle tavsiye edilir.

Yasal Uyarı (Disclaimer): Bu içerik, kat mülkiyeti ve ortak alanların kullanımı hakkında genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki mütalaa teşkil etmez. Her binanın yönetim planı ve projesi farklılık gösterebileceğinden, yasal sonuçlar somut olayda değişebilir. Hak kaybına uğramamanız için bir bir hukukçudan destek almanız önerilir.

Yasal Uyarı: Bu içerik, teknolojik imkanlar desteğiyle hazırlanmış bir bilgilendirme metnidir. Sitede yer alan veriler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye veya mütalaa teşkil etmez. Mevzuat ve yargı kararları zamanla değişkenlik gösterebileceğinden, buradaki bilgilerin doğruluğu ve güncelliği noktasında kesinlik arz etmeyebilir. Olası hak kayıplarının önlenmesi adına, sürecin takibi için bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Sitedeki bilgilere dayanarak gerçekleştirilen işlemlerden doğabilecek sorumluluk kullanıcıya aittir.