Ortak Alanların Satılması veya Kiralanması Halinde Açılacak Davalar

Kat Maliklerinin Rızası Olmadan Ortak Alanlar Kiralanamaz ya da Satılamaz!

Apartman ve site yaşamında sıkça karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklardan biri de ortak alanların kiralanması veya satılmasıdır. Kat mülkiyeti kanunu uyarınca, ortak alanların malikler dışında kişi ya da kurumlara devri, belirli şartlara tabidir. İstanbul Anadolu Adliyesi ve özellikle Kartal bölgesinde bu tür davalar her geçen gün artmaktadır. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak için sürecin başında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak oldukça önemlidir.

🏢 Ortak Alan Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre;

Otopark
Asansör boşluğu
Çatı
Bahçe
Merdiven
Sığınak
Koridorlar

gibi bölümler ortak alan sayılır ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına sunulmuştur.

⚖️ Ortak Alanlar Satılabilir ya da Kiralanabilir mi?

Ortak alanların satılması veya kiralanması mümkündür ancak:

Tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar şarttır.
Oyçokluğu ile alınan kararlar geçerli değildir.
Kiralama ya da satış yapıldıysa iptali mümkündür.

🧾 Hangi Davalar Açılabilir?

İptal Davası: Ortak alanın izinsiz satışı ya da kiralanması hâlinde, diğer kat malikleri tarafından işlemin iptali için dava açılabilir.
Ecrimisil Davası: Ortak alanın gelir getirdiği halde diğer maliklerin bu gelirden mahrum kaldığı durumlarda, haksız işgalden doğan ecrimisil (kira bedeli) talep edilebilir.
Tespit Davası: Alanın ortak yer olduğunu tespit ettirmek amacıyla açılır.
Tahliye Davası: Ortak alanı izinsiz işgal eden kişi ya da kurumlara karşı açılır.

📌 Dava Açma Süreci ve Süresi

Satış ya da kira sözleşmesi öğrenildikten sonra en geç 1 yıl içinde iptal davası açılmalıdır.
Ecrimisil davası için genelde 5 yıllık zaman aşımı uygulanır.

👨‍⚖️ Kartal Bölgesinde Bu Davaları Kim Açar?

Kat malikleri bireysel olarak dava açabilir.
Yönetici tarafından yetki alınarak toplu dava da açılabilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır (örneğin Kartal’daysa, Kartal Sulh Hukuk Mahkemesi).

💡 Neden Avukatla Takip Etmelisiniz?

Ortak alan olup olmadığını ispatlamak teknik ve hukuki uzmanlık ister.
Tapu kayıtları ve kat irtifak belgeleri detaylı incelenmelidir.
Dava sürecinde eksik ya da usule aykırı işlemler davanın reddine yol açabilir.
Profesyonel avukat desteğiyle hak kaybı yaşamadan hızlı sonuç almak mümkündür.

Ortak alanlar sizin de mal varlığınızdır. Oybirliği olmadan satılan ya da kiraya verilen ortak alanlar için iptal, ecrimisil veya tahliye davaları açabilir ve hakkınızı arayabilirsiniz. Bu süreçte yerel mahkemelere hâkim bir avukatla çalışmak, sizi avantajlı hale getirir.

🏛️ Hukuki Destek Almak İçin Bizimle İletişime Geçin

İstanbul Anadolu Adliyesi’ne yakın ofisimizde, gayrimenkul hukukunda uzman avukatlarımızla ortak alan davaları hakkında detaylı hukuki danışmanlık veriyoruz. Ortak alanlarınızın izinsiz kullanımına karşı hızlı ve etkili çözüm için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İnşaat ve Kat Mülkiyeti Hukuku Avukatı